«Цены не упадут»: рынок недвижимости подстраивается под ситуацию

10.03.2022

На рынке недвижимости — полный хаос. Ипотечные процентные ставки вышли на недосягаемые для населения позиции. Застройщики, оправившись от потрясения, заявляют о неминуемом росте стоимости квартир, на вторичном рынке тоже неопределенность.

В связи с геополитической ситуацией, а также с решением Банка России о поднятии ключевой ставки сразу до 20% сегодня амплитуда ипотечных ставок у банков очень большая — от 15–16% до 23–25%.

Марина Оборожная, президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости»: «Ажиотажа в покупательском спросе нет. Не стоит опасаться, что на волне кризиса «квартиры разберут как горячие пирожки». Наоборот. Те клиенты, которые были ранее аккредитованы банками, сейчас массово получают отказы на разных этапах сделок. Даже, казалось бы, на последнем этапе подписания — банк отказывает без объяснения причин».

Оборожная рассказала, что ее компания сейчас занимается возвратом аванса клиенту, банк не одобрил объект — без пояснений. Еще одного клиента аккредитовали по ставке 11,3%, и вдруг пришла смс от банка, что данная заявка аннулирована. «И такие случае приобретают массовый характер. Очень многие банки вообще приостановили ипотечные программы, особенно с господдержкой. При этом некоторые застройщики уже заявляют, что поднимут цены на «квадрат», вероятно, это связано с эскроу-счетами. Ситуация на рынке очень сложная», — комментирует она.

Сергей Косиков, директор «ГРЦ»: «Банки ипотеку выдают. Но не все. Ставки по обычной ипотеке колеблются от 18% до заградительных в текущей ситуации 23%. Все льготные ипотеки остались. Заявку подать можно практически в любом банке, но получить одобрение уже сложнее. Некоторые банки только декларативно готовы выдавать ипотеки, а по факту — нет. При этом сократились сроки действия одобрения. Некоторые банки не готовы держать ставку на время действия одобрения и готовы ее поменять при изменении условий. Но такое случается редко».

Фактическая отмена ипотеки торпедирует рынок строящегося жилья, ведь именно кредитование покупателей было в последние годы драйвером рынка.

Сергей Косиков: «Некоторые застройщики приостановили продажи на период 1–2 недели до прояснения ситуации. На открытие продаж и цены будет влиять очень много факторов. Это и возможное изменение стоимости материалов, и возможные изменения условий банковского проектного финансирования, и возможный пересмотр условий с подрядчиками и поставщиками. Часть застройщиков повысила цены на величину в среднем от 5 до 10 тыс руб. за квадратный метр. У большинства это было практически плановое повышение. Есть застройщики, которые оставили цены на прежнем уровне, чтобы сохранить темпы продаж.

По прогнозам экспертов, в среднесрочной и в долгосрочной перспективе цены на «квадрат» в новостройках будут расти или как минимум в среднем останутся на текущем уровне. При этом доходность у застройщиков значительно снизится. На фоне ожидаемого снижения покупательной способности будет и некоторое снижение спроса.

Что касается вторичного рынка, он функционирует практически в прежнем режиме.

«Часть продавцов приостановило продажу. Таких примерно 15%, что больше, чем было в 2014 г. Это те, кому «не срочно» и «не сильно важно». А также те, кто в принципе не готов принимать решения в стрессовой ситуации. Они вернутся на рынок в течение полугода после стабилизации ситуации. Часть покупателей, которые планировали покупку в ближайшее время, вышли на рынок. К ним же добавились те, кто хочет срочно вложить наличные в «бетон» и не готов играть с высокодоходными вкладами. На рынке остались и будут постепенно возвращаться те, кто может позволить себе сейчас взять ипотеку под 20%. У нас уже есть такие сделки. Это покупатели с относительно небольшой суммой займа (1–2 млн). В целом уровень цен на «вторичке» будет поддерживаться уровнем первичного рынка. А там цены точно не упадут», — уверен Косиков.

Впрочем, Марина Оборожная опасается, что на фоне все усиливающегося санкционного давления рынку придется вернуться в 90-е годы: «В 90-х годах мы проводили оценку квадратного метра согласно курсу ЦБ. Сейчас, думаю, придется «возвращаться» в эти 90-е. За 25 лет работы в недвижимости я работала только один раз в условиях, когда ставка Банка России поднималась до 18%, и это было очень тяжелое время. Сейчас ставка еще выше. За клиентов страшно. Когда человек аккредитован по ипотечной ставке 11% и, выходя на подписание договора, мы получаем сообщение от банка, что «заявки нет, ставка будет пересмотрена», чувствуешь свою беспомощность. Это очень страшно, получается, что ты не можешь дать никаких гарантий клиенту по обязательствам».

Что дальше?

Планировать на среднесрочную перспективу невозможно, говорят эксперты. Можно только проанализировать опыт прошлых кризисов и текущее состояние рынка.

Марина Оборожная прогнозирует, что в связи с отсутствием платежеспособного спроса рынок недвижимости может на какое-то время замереть. «Зарплата у людей, увы, не увеличилась, российские граждане физически не смогут выплачивать те проценты, которые устанавливают сегодня банки. Приведу пример: квартира стоимостью 4 млн руб., ипотечная ставка — 23%, ежемесячные кредитные обязательства — около 70 тыс. руб. А если ставка 18,7%, то выплата составит 58 тыс. Откуда у людей такие средства? Обидно за население, ведь в сегменте покупки жилой недвижимости практически каждая вторая сделка — ипотечная. То, что сейчас происходит, нанесет большой удар в первую очередь по людям, которые теперь просто утратят на какое-то время возможность приобрести собственное жилье», — говорит она.

Сергей Косиков отмечает, что, сколько будет длиться неопределенность, пока никому не известно: «Но при наступлении хоть какой-то стабильности рынок начнет восстанавливаться. Цены, конечно, не упадут, но наше географическое и экономическое положение Владивостока всегда «сглаживало» все кризисы».

Владимир Закурко, директор ГК «Метры», в силу данной сложившейся ситуации рекомендует клиентам не паниковать, но максимально быстро принимать решения: «У кого одобрена ипотека еще под вменяемый процент, советую срочно выходить на сделку. В кризисные моменты легко попасться на уловки мошенников,  здесь лучше пользоваться услугами профессионалов. Также рекомендую не соблазняться на дешевизну и быть снисходительнее к выбору, с понимаем отнестись к резкому скачку цен. В новостройках старайтесь брать квартиры на этапе, близкому к сдаче дома. При расчетах можно использовать валюту, а регистрацию самой сделки возможно проводить за одни сутки».

Конкурент