Дальневосточная ипотека шокировала нас, а сельская – всю страну: юрист – об условиях госпрограмм

03.08.2022

Дальний Восток – один из самых перспективных регионов нашей большой страны. Для того чтобы влюбиться в его красоты и переехать. Вот только сразу же встает квартирный вопрос, а местный рынок, к тому же, не отличается низкими ценами. Перебраться в регион без страха о приобретении жилья помогут программы «Дальневосточный гектар» и «Дальневосточная ипотека». На вопросы о том, как взять и чем отдавать, о каких «подводных камнях» стоит знать, а также в чем разница дальневосточной и сельской ипотеки, в эфире радио «Комсомольская правда» во Владивостоке на волне 90.4 FM ответил Даниил Клоков, руководитель юридической службы Городского Риэлтерского Центра.

– Что такое «Дальневосточная ипотека»?

– Поговорим о том, что такое просто ипотека, чтобы задать какой-то фундамент. Ипотека – это кредит, у которого есть конкретная цель и одно неприятное условие, что при выполнении этой цели, приобретенное банк берет в залог. Всем абсолютно понятно, как работает кредит: у тебя не было денег, тебе их дали. Понятно, что это не бесплатно, потому что нужно зарабатывать деньги тем, кто эти кредиты выдает. Банку заем выдаст Центробанк под 8 %, и банк пошел зарабатывать деньги – выдавать кредиты населению, в том числе на покупку недвижимости. Это очень важно для экономики, для развития.

Продавцы недвижимости тоже должны радоваться, когда много всякой доступной ипотеки, потому что это помогает им в продажах. С 2005 года начиналось все с 17, 14, теперь 8-9 процентов. Они туда-сюда ходят в обычное время, и все к этому привыкли. А тут хлоп – мы просыпаемся в декабре 2019 года, и нам дают постановление правительства, что Дальний Восток нужно развивать, и у нас будет своя собственная ипотека под 2 процента. Это не означает, что банки стали сильно на этом зарабатывать. Это государство выделило деньги и говорит, что из этих средств оно будет разницу банкам компенсировать.

Для того чтобы мы, жители регионов, в которых не так много кто живет, могли купить новостройку или жилой фонд в сельской местности, плюс «Дальневосточный». Мы можем купить вот с такой вот дисконтной ставкой. Естественно, это существенно изменило наш рынок недвижимости, я бы сказал, навсегда. Потому что 2 процента – это звучит страшно. Ты первый месяц не веришь. Естественно, это было заложено государством в саму программу и выдается не кому попало, а молодым, развивающимся и перспективным. Люди пользуются ипотекой, застройщики подхватили этот тренд.

– Банк покупает тебе уголок, и пока ты банку не отдашь деньги, ты условно живешь в недвижимости банка?

– Да, психологически можно себя как-то накрутить и сформировать, что это не твоя недвижимость, но, очевидно, мне, как юристу, очень легко с этим спорить. Недвижимость ваша, но на ней находится обязательство обеспечения.Если вы добросовестный плетельщик, то можете досрочно гасить тело кредита. Естественно, большинство жителей, как минимум благодаря законам математики и возможности досрочного гашения, не живет с ипотекой 20–30 лет, несмотря на то, что это максимально возможный срок кредита у большинства программ. За счет такой меры ты легко избавляешься за какой-то средний промежуток от этой ипотеки. Но да, квартира в залоге банка и, если ты не будешь возвращать деньги, которые тебе дали, то конечно, банк будет ее реализовывать.

– Что такое сельская ипотека, и чем она отличается от Дальневосточной?

– Сельская ипотека – это программа, также придуманная государством одной из первых. Когда государство выдает кучку денег, тыкает палкой в рынок и говорит: «Вот на таких условиях, вот на такие конкретные объекты, вот здесь в сельской местности будет очень дешево». Естественно, всех это тоже шокировало, как и ДВ-ипотека. Абсолютная аналогия, только последняя шокировала нас, а сельская ипотека всю Россию. Немножечко не был рассчитан бюджет. Потому что пока в новостной фон запустили, пока человек подумал и решился, деньги уже кончились. Повезло не всем. К сожалению, сельская ипотека похожа на сегодняшний день на лотерею. Поэтому люди о ней помнят, в голове она осела. Но у всех банков, если вы попробуете на данный момент подать заявку вас либо перекинет на другие программы, либо будет честно написано, что прием выдачи окончен.

– Что такое семейная ипотека?

– Семейная ипотека – пример хорошей, продуманной государственной программы, в которой понятен конечный пользователь – молодая семья с детьми, где как минимум один из которых рожден после 2018 года и до текущего срока программы. Либо в семье есть ребенок с инвалидностью. Это тоже пример господдержки, где не лимитированная или сильно анлимитированная сумма денег, которая компенсируется. Если вы молодая семья и вы не с Дальнего Востока, потому что на Дальнем Востоке есть своя замена ипотеке. А для всей остальной России – это хорошая программа.

– Во всех этих программах, которые вы назвали есть ограничения возрастные – до 35 лет.

— Вот в ДВ ипотеке ограничение сделано до 36 лет. Господдержка, сельская ипотека, в принципе ипотека она не имеет какого-то ограничения возрастного. Есть фундаментальные кредитные ограничения – от 21 или от 18 и в зависимости от банка до 65–75 лет. Поэтому если вы не попадаете под ДВ ипотеку – это не повод продолжать разбираться во всех остальных ипотечных программах. Рынок не держится на людях от 36.

– Сейчас есть расширение ипотеки – медики и учителя туда попали, там тоже есть определенные условия. Необходимо работать в этих сферах?

– Да, это – медицинское, педагогическое государственное учреждение на любой должности. Если вы работаете в государственном медицинском или бюджетном педагогическом учреждении, имеете стаж 5 лет в Дальневосточном Федеральном округе.

– Что сейчас выгоднее выбрать дальневосточнику из программ?

– Однозначно, если вы подходите под ДВ ипотеку математически выгоднее взять ее. Затем идет семейная и остается стандартная программа новостроек, которая называется «Господдержка». Эта программа была придумана для развития рынка новостроек. Если у вас есть дальневосточный гектар, то вы можете пользоваться ДВ ипотекой на строительство дома. Да, где-то в конце 2020 года был пресс-релиз, что теперь вы можете за счет ДВ ипотеки ускорить перевод в собственность дальневосточного гектара.

– Вообще часто ли люди обращаются в агентства или риэлтерские центры за оформлением ипотеки?

– Сама по себе услуга «дайте мне ипотеку, а дальше я сам» отрезана от рынка, потому что человек, прежде всего, решает свой жилищный вопрос; и нам нужно помочь ему именно с этим. А одобрение ипотеки – это лишь маленький первый шажочек, который нужно пройти. Но человеку и нам важна конечная цель решения его жилищного вопроса. Суть в том, что нет никаких навыков или невероятных секретов улучшить вашу кредитоспособность, если вы не работаете и у вас плохая кредитная история, то кредит вам могут совсем не оформить или дадут сумму меньше желаемой. И дело тут совсем не в программе.

– А в ипотеках, которые у нас существуют, все равно остается первоначальный взнос?

– Да. Первоначальный взнос – это фундаментальная концепция ипотеки, и она строится не на том, что банку обязательно знать, что у вас есть деньги, и вы молодец. Концепция в другом. Когда вы перестанете платить и банку придется реализовывать ваш объект через торги, он уйдет не по рыночной стоимости. Он уйдет по ликвидационной стоимости. Вы, например, купили квартиру за 6 миллионов, а по ликвидационной она уйдет за 5.

– Сам банк может в дальнейшем поменять ставку, либо это условие договора, которое не меняется?

– Закон об ипотеке он существует отдельно, самостоятельно. Государство следит, чтобы людей не кидали. Также и ипотечное аккредитование довольно сильно бережет. Поэтому, естественно, никакой плавающей ставки в ипотечном жилищном аккредитовании нет и быть не может. Она не привязана к текущей ключевой ставке, поэтому в феврале-мае у людей платеж не увеличился в 10 раз. В 99% у вас будет не плавающая ставка. Плавающая ставка в основном распространена в кредитовании бизнесов, лизинговых контрактах, и технически немного плавающая ставка была в сельской ипотеке.

– Можно ли взять ипотеку несколько раз? То есть взять сначала Дальневосточную, потом семейную.

– Да, если внутри самой программы или того вида аккредитования, которым вы пользуетесь, прямо не предусмотрено, что это можно делать один раз, как например с Дальневосточной ипотекой. Все остальные ипотеки просто виды аккредитований и надо иметь в виду, что увеличивается кредитная нагрузка.

– Подводные камни все-таки существуют? На что стоит обращать внимание?

– Когда встает вопрос, что надо брать ипотеку и решить какую-то конкретную цель, эта цель важна. «Подводный камень» в нашей работе – выяснить, есть ли у человека какие-то проблемы с платежеспособностью. Когда у людей плохая финансовая грамотность, тяжелая кредитная нагрузка, тогда эти люди ищут какие-то обходные пути, делают какие-то липовые справки и т.д. Есть много легальных способов доказать банку свою платежеспособность. Помните о том, что банкам сейчас тоже грустно и поэтому мало кто будет против выдать вам немного денег на покупку квартиры.

Комсомольская правда