23.04.2013
Сегодня для большинства приморцев построить себе новое современное жилье даже эконом-класса не под силу. Особенно во Владивостоке, где квартиры в приличных новых домах предлагаются по 70-100 тыс. рублей за 1 кв. метр и выше. Оторванность этих цен от реальных доходов потребителей тормозит рост строительства жилья, ограничивает сбыт. Тем не менее повышение доступности жилья может, наоборот, разогреть жилищное строительство, сделать его, как считают сами строители, «локомотивом выхода из кризиса».
Задача, которую губернатор Приморья Владимир МИКЛУШЕВСКИЙ поставил перед строительным комплексом края, по снижению в течение двух-трех лет стоимости в крае жилья до 40 тыс. рублей за «квадрат» вполне достижимая - даже сегодня ряд компаний, строящих «под ключ» жилье эконом-класса для ряда категорий населения за счет бюджетного финансирования, с трудом, но не превышают этой суммы.
Лично губернатор видит резервы удешевления нового жилья в его массовом строительстве. Особенно надежды на малоэтажное, под многие проекты которого земля в ближайшее время станет предоставляться бесплатно. К нескольким малоимущим категориям, для которых сегодня предусмотрена эта льгота, добавляются двухдетные семьи. А это значит, что из стоимости нового строительства для них тоже должна выпасть существенная составляющая - цена земли. Уже только это значительно повысит доступность нового строительства для 30-35% приморских семей, имеющих детей.
В центральной прессе были приведены интересные выводы заместителя руководителя Госстроя Бориса МУРАШОВА. «Мы провели анализ и выяснили, что средняя себестоимость строительства такого жилья (экономкласса) не превышает 16-18 тыс. рублей за квадратный метр. Если даже добавить к этому 30-35% на инфраструктуру, то получается не больше 24 тыс. рублей», - сказал чиновник. Он также отметил, стоит учитывать, что общие затраты на строительство застройщиков постоянно уменьшаются, потому что «снижаются административные барьеры» и государство теперь берет на себя ответственность и затраты на формирование инженерной инфраструктуры при комплексной застройке территории.
- В Госстрое и Минрегионе прекрасно понимают, что Россия большая и цена 1 кв. метра жилья в центральной части РФ и на Дальнем Востоке сильно различается, - считает руководитель Ресурсно-экспертного центра строителей «ВЛАСТРА» Людмила ДАВЫДЕНКО. - Недавно мы встречались с делегацией строителей Урала. Обсуждали с ними и тему доступности жилья. Сравнили несколько позиций по стройматериалам: у них бетон - 2300 руб./м3, кирпич полуторный - 10 руб./шт., пиломатериал обрезной - 5000 руб./м3; у нас - соответственно от 4000, 20 и от 7500 рублей. То есть в полтора-два раза дороже. При этом итоговая цена у застройщика из Екатеринбурга на многоэтажке - 55 тыс. рублей за «квадрат».
Эксперт полагает, что для снижения стоимости приморского жилья необходимо хотя бы: очень объективно просчитать стоимость ресурсов на строительство, оценить оргзатраты на строительство и ответственных за них (а это - и подрядчики, и инвесторы, и система госуправления), договориться о пороговых нормах прибыли на экономжилье, как социально значимую категорию строительных объектов. А далее, в условиях открытости, и отраслевому предпринимательству, и системе госрегулирования взять на себя обязательства по поиску решений для сокращения своей составляющей в конечной цене. Дорожная карта строительных согласований, инновации в строительстве - это примеры такого поиска. Кроме того, в условиях, когда откаты достигают 40% от стоимости нового жилья, требовать только от строителей снижения его себестоимости и необъективно, и безнравственно.
На круглом столе строителей «Проблемы и перспективы развития жилищного строительства в Приморском крае», организованном Общественным экспертным советом по обеспечению качественным жильем в Приморье, вопрос цены «квадрата» оказался в центре внимания. Возможности для ее снижения оказались вдохновляющими - было названо порядка двух десятков наиболее серьезных позиций, которые можно было бы подкорректировать «по деньгам» или вообще избавиться от них.
Вероятно, что-то было упущено. Например, ни слова не было сказано о «возмещении ущерба от воровства». А известно, что на стройках воровали всегда - и при князях, и при царях, и при генсеках, и сегодня. О факте хищений металлоконструкций на десятки миллионов рублей при строительстве моста на о. Русский узнали многие, а о мелком воровстве на приличные суммы при жилищном строительстве сегодня говорить просто не принято - неудобно. Возможно, эти издержки «списываются» на откаты, барьеры и пр. расходы.
Безусловно, радикальный подход к снижению цены «квадрата» вполне может снизить ее вдвое, а то и больше. Но вряд ли он сегодня реален. Например, невозможно сегодня одномоментно в два раза снизить ставки отечественных кредитов - ипотечных для населения примерно по 12% и компаниям-застройщикам - от 20%.
Не могут вдвое снизить отпускные цены на свою продукцию предприятия стройиндустрии. Ни за какие коврижки им сегодня не поставят вдвое дешевле электроэнергию, металл, воду и пр. А механизаторы, обслуживающие строительные площадки, вряд ли уже завтра смогут перейти на вдвое подешевевшие ГСМ и запчасти или купить вдвое дешевле недостающие для работы машины и механизмы.
Трудно представить, что государство внезапно решится на крупные налоговые послабления для производителей строительных материалов и услуг. Или что работники отрасли откажутся от половины своей зарплаты ради повышения конкурентоспособности своей продукции. Или что инвестор из добрых побуждений к окружающему миру лишит себя доброй половины своей прибыли, которую он мысленно уже положил в свой карман.
Вероятно, сложно государству сегодня отказаться от саморегулирования в строительстве, которое тоже стоит денег для компаний, от госэкспертизы проектов, быстро побороть длинные сроки согласований и выдачи разрешений на строительство и пр.
С другой стороны, для мультипликативного эффекта снижения вдвое себестоимости производства конечной продукции строительства, вероятно, достаточно, если по всей цепочке затрат по каждой позиции удастся добиться эффекта удешевления всего на 15-20%. Но даже в это верится с трудом, потому что быть такого не может: все дорожает, а строительство - дешевеет!
Экспертный совет при губернаторе определился, что сегодня для того, чтобы эффективно работать над снижением себестоимости строительства жилья и цены «квадрата», надо найти резервы каждого звена затрат, сделать расходы «прозрачными» для общественности, для потребителей, отказаться от неразумных составляющих. В итоге за те же деньги потребитель сможет рассчитывать получить больше жилья.
Снижение цен на новое жилье в Приморье важно не только для того, чтобы сделать его более доступным для местного населения, но и чтобы сделать его привлекательнее для переезда к нам жителей из «разбалованных ценами» регионов, если государство и мы на самом деле откровенно заинтересованы в этом.
При перепечатке текстов либо ином использовании текстовых материалов с настоящего сайта на иных ресурсах в сети Интернет гиперссылка на источник обязательна. При перепечатке либо ином использовании текстовых материалов с настоящего сайта в печатных СМИ ссылка на источник обязательна.
