Как ужесточение льготной ипотеки изменит доступность новостроек в России

08.12.2023

На фоне быстрого роста объемов кредитования и цен на квартиры в новостройках Минфин России предложил ужесточить условия выдачи льготной ипотеки. Реализация этой инициативы приведет к сокращению выбора квартир в новостройках, подходящих под новые параметры госпрограмммы, в регионах, где размер кредита составлял 12 млн руб.

Аналитики сервиса ЦИАН подсчитали по запросу «РБК-Недвижимости», что в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге доля доступных для покупки с помощью льготной ипотеки квартир от застройщика сократится на 40 п.п. и более, а в Ленинградской области это решение затронет примерно 16% лотов.

Изменения в льготной ипотеке, предлагаемые Минфином:

·       поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%;

·       сократить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей c 12 млн до 6 млн руб.;

·       снизить на 0,5 п.п. предельную величину субсидий, получаемых банками;

·       ограничить возможности получения сразу нескольких льготных кредитов;

·       ограничить размер предельной долговой нагрузки заемщика до 50%.

В некоторых регионах выбор квартир, подходящих под предложеные Минфинов параметры, формально станет больше, так как после увеличения первоначального взноса (с 20% до 30%) вырастет и общая сумма кредита — с 7,5 млн до 8,6 млн руб. Таким образом, предложение квартир в таких регионах даже увеличится в среднем с 60% до 70% от активного предложения, подсчитали в ЦИАН. Однако реальная доступность новостроек сократится, поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

По оценке Алексея Попова, увеличение размера первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% максимально критично для многих заемщиков. Сократятся и возможности для применения комбинированной ипотеки, когда часть суммы бралась по льготным ставкам, а часть — по рыночным. Эксперт также ожидает ужесточение подхода банков к оценке заемщиков через новые требования к предельной долговой нагрузке и ограничение на число кредитов в одни руки.

«По нашей предварительной оценке, инициатива уберет с рынка 25–30% потенциальных покупателей. Это вынудит застройщиков перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций», — говорит Алексей Попов.

При этом в краткосрочной перспективе в ЦИАН не исключают еще одного периода ажиотажного спроса, когда покупатели будут закупаться впрок, пока «все не отменили».

В сентябре правительство России уже повышало первоначальный взнос для льготных кредитов с 15% до 20% от цены договора, но это не привело к существенному замедлению выдач ипотеки. Программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024 года на покупку нового жилья у застройщиков. Ставка не превышает 8%. Сейчас лимит по льготной ипотеке для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти составляет 12 млн руб., а для всех остальных регионов — 6 млн руб.

В «Домклик» отмечали сокращение спроса на льготную ипотеку: в октябре 2023 года россияне оформили 67,9 тыс. жилищных кредитов по льготным программам. Это на 15,6% меньше показателя сентября. По итогам месяца доля госпрограмм в общей выдаче «Сбера» составила 50,9% — на 0,9 п.п. меньше сентябрьского показателя.

РБК