Рынок недвижимости Владивостока: спрос упал, цены стоят

19.05.2022

На вторичном рынке жилья Владивостока – темнота и тишина: треть продавцов отложили свои намерения до лучших времен, покупатели тоже затаились. Цены же выставляют кто во что горазд, в результате их разброс сегодня достиг исторических коридоров – от 85 тыс. до 350 тыс. руб. за 1 кв. м. Что происходит?

– Девочки, кто-нибудь что-нибудь продал сегодня?

– Нет! Ни одного звонка!

Разговор, рассказанный директором одного из агентств недвижимости во Владивостоке, лучше всякой аналитики отражает положение дел на рынке недвижимости города. Продажи практически остановились.

«С конца февраля и до середины марта многие собственники снимали квартиры с продажи и количество предложений уменьшилось почти вполовину. При этом многие покупатели поторопились завершить свои покупки до конца марта, пока действовали «старые» ипотечные ставки. И вот результат», – подтверждает Сергей Косиков, директор «Городского риэлторского центра» (ГРЦ).

Такого падения уже мало кто припомнит – по оценкам риелторов, сегодня покупательский спрос упал на две трети. «Рынок сжался. Те, кто имел деньги, инвестировали в жилье как в защитный актив еще два месяца назад. Остались только те покупатели, которым необходимо решать квартирный вопрос, независимо от кризиса», – говорит Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Вторичный рынок Владивостока

Несмотря на такой драматический расклад, обвала цен на «вторичке» не случилось. Многие продавцы квартир начинают играть с ценами в надежде на появление богатого покупателя. «На волне паники появляются те, кто выставляет по 7–8 млн руб. даже 1-комнатные «хрущевки». Некоторые продавцы просто пытаются хайпануть, и причины для заоблачных цен могут быть самые разные: у кого-то квартира действительно с дизайнерским дорогим ремонтом, кто-то видит динамику роста на рынке и поднимает стоимость по принципу «авось купят», другие берут ценовой ориентир с «оглядкой на соседа», который «сказал», что продал свою однушку за 8 млн», – анализирует Галина Кравцова, руководитель отдела продаж АН «Авантаж».

Сергей Косиков: «Разлет цен на вторичном рынке от 3,5 млн до 15 млн руб. В новостройках картина похожая. В зависимости от района, готовности дома и площади – от 5 млн и до 12 млн в домах высокого класса. Так что нет ничего удивительного в том, что стоимость однокомнатной квартиры устанавливается от 8 до 11 млн руб. Это может быть и сам дом уникальный, это может быть престижная новостройка с хорошим ремонтом.

Понимаю, что такие цены выглядят заоблачными и нереальными, но мы же говорим о конкретных квартирах. И весь набор преимуществ дает такую цену, по которой конкретный покупатель готов такую квартиру приобрести. Главное, не ориентироваться на цены известного интернет-портала. Там большинство собственников выставляют квартиры по ценам «… я считаю это правильным».

Очень часто «хочу» собственника и то, за сколько покупатель готов купить, сильно отличаются. Эксперты говорят, что в прошлом году цены реальных сделок от цен предложения отличались примерно на 2–3%. Сейчас, как и всегда в период неопределенности и снижения спроса, торг по конкретным квартирам может доходить до 5–7%. Тем более что в текущих условиях многие продавцы подняли цены просто потому, что не понимали, что будет дальше.

«Продавцы просматривают другие объявления, ищут предложения от застройщиков, сами оценивают ремонт своей квартиры, закладывают сумму «торга», проценты по ипотеке, которые он уплатил за несколько лет, и прочие переменные. Но это не более чем ожидания продавца. На деле идет торг и продается тот объект, где собственник идет на уступки», – говорит Владимир Пискуненко, менеджер отдела продаж центра недвижимости и ипотеки «Этажи».

Владимир Каплинский: «Продаваться «однушка» за 11 млн, конечно, может, но готов ли рынок Владивостока к таким ценам? Не думаю. Особенно в условиях огромного количества новых проектов на первичном рынке, которые в ближайшее время станут лучшей альтернативой «вторичке» в части выбора жилья».

Рынок новостроек Владивостока в апреле 2022 г.

Впрочем, на первичном рынке идут другие баталии. Игорь Савельев, коммерческий директор Global Development Company: «Объясню принцип ценообразования у девелоперов: конечную стоимость формирует сам покупатель, который, образно говоря, «голосует рублем». Застройщик стартует в продажах с определенной гипотетической цены, например 140 тыс. за кв. м. При этом задача реализовать все квартиры в ближайшие 12 недель у девелопера, как правило, не стоит. Есть определенный план с конкретным количеством сделок в месяц; если факт продаж существенно превышает план, это может свидетельствовать о том, что цена установлена неверно. В таких случаях стоимость постепенно пересматривается в сторону увеличения. Это нормальные правила бизнеса. Девелопер хорошо понимает, когда, где и какие именно квартиры в каком ценовом диапазоне реализовывать».

По словам застройщика, в менее ликвидном с точки зрения проживания районе невозможно установить цену выше той, которая для такого жилья оптимальна. «Так, на Садгороде, какой бы замечательный проект ни реализовал застройщик в массовом сегменте, квартиры стоимостью выше 150 тыс. руб. за «квадрат» вряд ли будут покупаться», – уверен Савельев.

Алексей Дормидонтов, директор компании «Моя земля», считает, что в ближайшем будущем модель ценообразования изменится: «Было так: поднимаем цены до тех пор, пока покупают. А сейчас за основу формирования цены будет взята себестоимость строительства с прибавлением оптимальной маржи. Современный покупатель хорошо разбирается в рынке, дураки, как говорится, перевелись. Уже сегодня попытка продать за 200–250 тыс. то, что стоит 150–180 тыс., обречена на провал».

С этой точкой зрения не согласен Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп»: «Все девелоперы используют деньги проектного финансирования, а там есть жесткая финмодель, которой надо следовать. Месяц назад многие финмодели просто не тянули новые условия. Причем приостановку делали и сами банки, чтобы более четко понять картину рынка. Так что цены не могут не повыситься. Но пока что на рынке первичной недвижимости идет стабилизация цен, а в некоторых случаях даже снижение. Это результат тишины на «вторичке», где нет доступной ипотеки».

Рынок новостроек в пригороде Владивостока в апреле 2022 г.

Риелторы уверены, что спрос на рынке недвижимости вернется не ранее конца 2022 г. Но полного восстановления уже не ждут. «Сделки по ипотекам происходят в вялотекущем режиме, горящих предложений в части сделок купли-продажи мало. Если увеличится отток населения, а рынок насытится большим предложением новых квартир, которые будут простимулированы лояльными программами ипотечного кредитования, то вторичный рынок, может, и просядет в цене. Логично, что «новая сумка лучше старой», поэтому разрыв цены между вторичным и первичным рынками будет значительным», – считает Галина Кравцова.

Сергей Федоренко, председатель совета СРО «Альянс строителей Приморья»: «Высокие цены на вторичном рынке отражают не рыночную цену, а беспокойство продавцов, ведь чаще всего жилье – это единственный серьезный актив семей, и продешевить в текущей ситуации мало кто может себе позволить. Но покупательная способность не растет, поэтому в ближайшем будущем цены на вторичном рынке тоже снизятся. Более сложная ситуация на рынке новостроек, так как спекулянты – продавцы стройматериалов в своих «лучших» традициях не побрезговали увеличить свои доходы, воспользовавшись ситуацией. Тем не менее в центральной части страны цены уже падают, и в течение небольшого времени это дойдет и до Дальнего Востока, поэтому этот эпизодический всплеск не должен серьезно отразиться на ценах на жилье».

Конкурент