Семье со средним достатком приобрести квартиру во Владивостоке очень сложно – эксперты

28.01.2013

Стоимость недвижимости во Владивостоке остается одной самых высоких в России. Чтобы накопить собственные средства для приобретения жилья, семье со средним ежемесячным доходом в 50 тысяч рублей не хватит и жизни. Надежда остается лишь на ипотечное кредитование. По данным банков, население Владивостока активно кредитуется и даже выплачивает кредиты раньше срока, но все-таки банки и риэлторы сходятся во мнении, что эта система нуждается в серьезных усовершенствованиях. Стать доступным и комфортным рынок жилья может только  при активной позиции и совместной работе руководства города (края, страны), профессионалов рынка недвижимости и финансовых институтов. К таким выводам пришли эксперты, опрошенные РИА PrimaMedia.

Росстат подсчитал, что среднестатистической российской семье на покупку 18 квадратных метров жилья (социальная норма) требуется 11,6 лет, а на покупку полноценной квартиры - полжизни. С учетом стоимости квадратного метра во Владивостоке, ситуация может быть еще хуже. Корр. РИА PrimaMedia обратился за комментариями к банкам и риэлторам, чтобы выяснить, какова ситуация на рынке недвижимости Владивостока, реально ли в таких условиях приобрести квартиру семье со средним достатком 50 тысяч рублей в месяц, какие наиболее эффективные инструменты для этого существуют.

- Статистика, конечно, вещь упрямая, но не всегда ее надо рассматривать буквально. Рынок недвижимости очень многогранен, он также подвержен многим влияниям, как прямым, так и косвенным, - подчеркивает президент Дальневосточной гильдии риэлторов Владимир Каплинский.

По его мнению, стоимость жилья во Владивостоке является одной из самых высоких в России после Москвы и Санкт-Петербурга, ее средний показатель достигает 100 тысяч рублей за один квадратный метр.

- Основным фактором здесь является то, что как в городе, так в стране в целом, сложился так называемый отложенный спрос, и рынок испытывает постоянный дефицит в ликвидном жилье. Прежде всего, при всех прочих равных, мы имеем ввиду однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры. Здесь, кроме традиционных покупателей, также выступают различные льготные категории граждан и органы власти, которые приобретают жилье в рамках выполнения социальных государственных программ (военные, ветераны, переселенцы, сироты, инвалиды, шахтеры и так далее).

Решением этой проблемы могло бы стать активное жилищное строительство, но его нет ни в городе, ни в крае в целом. Мы видим только точечную застройку, либо строительство ведомственного жилья. К сожалению, иногда возникают вопросы и к качеству самого строительства, - отмечает эксперт.

- Можно ли накопить собственные сбережения для приобретения жилья семье со средним доходом? Теоретически - да, а практически - думаю, что нет. Так как в течение нескольких лет могут произойти самые разные веяния, как по масштабам, так и по локальности расположения, начиная с конкретного района в частности, так миром в целом: политические, социальные, экономические, технические, техногенные, географические, экологические, - подчеркивает Владимир Каплинский.

Мировая практика показывает, что эффективный инструмент в покупке жилья - это ипотечное кредитование. Правда, в нашей стране эта система работает относительно недавно и ее необходимо постоянно усовершенствовать. И одним снижением ставок по кредиту здесь не обойтись.

- Вместе с ипотекой в нашей стране также активно используется материнский капитал. Иногда некоторым гражданам даже удается совместить свои желания и возможности в покупке жилья, но их немного. В России почти половина населения, которая хотела бы улучшить свои жилищные условия, не имеет возможностей для этого.

Стать доступным и комфортным рынок жилья может только при активной позиции и совместной работе руководства города (края, страны), профессионалов рынка недвижимости и финансовых институтов.

- Рынок недвижимости требует к себе особого внимания со всех сторон, и в первую очередь - со стороны государства. Точечный подход, который применяется сегодня, не решает проблемы, а в некоторых случаях даже ее усугубляет. Необходим комплексный и стратегический подход к развитию этого важнейшего сектора экономики, - подытожил Владимир Каплинский.

В банках, занимающихся ипотечным кредитованием, считают, что ипотечную систему нужно развивать.

– Современные ипотечные программы Сбербанка позволяют самостоятельно выбрать сумму и срок кредитования исходя из своих финансовых возможностей. Могу сказать, что значительное число ипотечных кредитов выдается на срок 5-10 лет, зачастую имеет место досрочное погашение кредита, ведь доходы семей с годами растут, а платеж по кредиту остается неизменным. Ипотека является доступным способом приобретения жилья и для семей со средним достатком, ведь она позволяет обживать собственную квартиру, параллельно выплачивая ее стоимость, вместо того, чтобы платить арендную плату за съемное жилье и одновременно копить на собственное.

 Более того, Сбербанк развивает жилищное строительство в регионе, участвуя в программах социального жилищного строительства, в частности, в финансировании ЖСК "Остров" на о.Русский, где стоимость жилья ниже рыночной, - комментирует заместитель управляющего Приморским отделением №8635 ОАО "Сбербанк России" Алексей Зарубин.

Алексей Зарубин рассказал о самых выгодных ипотечных программах для семей со средним достатком, имеющих средства материнского капитала.

– Сбербанк разработал для таких семей специальную программу "Ипотека плюс материнский капитал". По ней можно приобрести как готовое, так и строящееся жилье. При этом материнский капитал может быть использован как в качестве первоначального взноса, так и для полного либо частичного погашения кредита. Преимуществами ипотечных программ Сбербанка являются низкие процентные ставки, отсутствие комиссий за оформление кредита, возможность досрочного погашения уже с первого платежа, высокая скорость оформления, широкая сеть офисов, различные способы погашения кредита (в отделениях банка, в банкоматах и терминалах, по Интернету или мобильному телефону), льготные условия для лиц, получающих зарплату на карты банка, и сотрудников аккредитованных предприятий.

Кроме того, действует особая программа "Молодая семья" - специальные условия для приобретения строящегося жилья для семей, в которых хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста. Она привлекательна тем, что первоначальный взнос составляет всего 10% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, в качестве созаемщиков можно привлечь до 6 человек (родственники супругов), а в случае рождения ребенка можно воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга до достижения ребенком трехлетнего возраста либо увеличить срок кредитования, - подчеркнул Алексей Зарубин.

В Примсоцбанке также согласны с тем, что клиенты зачастую предпочитают погасить ипотеку раньше срока.

- Приведенные данные Росстата показывают тот срок, на который клиенты берут ипотеку, а не тот, за который они ее выплачивают. По данным "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию", средний срок ипотечного кредита в России составляет 17 лет, но средний срок его погашения значительно меньше – около 10 лет. Статистика Примсоцбанка немного отличается: ипотеку у нас берут в среднем на 15 лет, а выплачивают – за 7 лет. Почему так происходит? Во-первых, при оформлении ипотеки семьи рассчитывают свой ежемесячный платеж, исходя из тех доходов, которые имеют к моменту оформления сделки. Но доходы со временем растут, так как уровень заработных плат в чистом выражении постоянно повышается, а ежемесячный платеж по кредиту зафиксирован. Соответственно, клиенты начинают вносить суммы больше обозначенного платежа и направлять излишние средства на частичное досрочное гашение своего кредита. Как результат, срок ипотеки постепенно уменьшается. Во-вторых, в процессе выплаты ипотечного кредита у клиента может появиться дополнительный источник средств. Например, у семьи родился второй ребенок, и родители получили средства материнского капитала. Наши клиенты активно используют эту помощь государства не только для получения ипотеки (в качестве первоначального взноса), но и для погашения кредита – уменьшения своего долга, - отмечает начальник управления ипотечного кредитования ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" Илья Ткачук.

По его словам, клиенты стараются чаще вносить большие платежи, так как понимают, что сумма при досрочном погашении идет только на снижение основного долга, а значит, переплата по кредиту будет гораздо меньше. Соответственно, срок ипотеки значительно сокращается.

- Кстати, мы часто наблюдаем, как наши клиенты сначала приобретают квартиру гостиничного типа, а закрыв одну ипотеку, сразу берут следующую – на расширение.

Ипотека в России развивается бурными темпами лишь последние несколько лет, но уже сейчас мы можем констатировать, что такие кредиты чаще всего погашаются досрочно. Возможно, ускоренная выплата кредита отчасти объясняется и тем, что клиенты хотят как можно скорее погасить свой долг перед банком, сэкономить на процентах по ипотеке и побыстрее стать полноправными владельцами приобретенной недвижимости. А потому стараются направлять на досрочное погашение как можно больше свободных средств, которые появляются у них со временем, - подчеркивает собеседник агентства.

- Одни из самых выгодных программ ипотечного кредитования в Примсоцбанке – это программы с государственной поддержкой. Например, "Материнский капитал" не только позволяет использовать средства материнского (семейного) капитала, но и имеет одну из самых низких процентных ставок на рынке ипотеки. Однако нужно понимать, что государственные программы предъявляют определенные требования к тем, кто хочет ими воспользоваться. Главное из них – официальное трудоустройство. В целом тенденция такова: чем более строгим требованиям программы соответствует потенциальный клиент, тем более лояльными и выгодными будут для него условия ипотеки, - сообщил начальник управления ипотечного кредитования ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк".

Как ранее сообщало издание «Далекая Окраина», сильных колебаний стоимости жилья в Приморье на 2013 год не ожидается. После некоторого спада на рынке недвижимости Приморья наблюдается рост оборота жилья. Количество заявлений на государственную регистрацию прав на недвижимость в 2012 году выросло на 12%. Также существенно возросло и количество выданных ипотечных кредитов. Приморский рынок недвижимости будет развиваться за счет рынка первичного строительства, однако предложений жилья экономического класса нет, здесь спрос значительно превышает предложение.