В России с 1 мая заканчивается дешевая ипотека: какие будут ставки и что станет с ценами на жилье

02.05.2023

С 1 мая Центробанк повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые выдаются на покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия. Значит ли это, что теперь придется забыть о низких ставках по ипотеке на первичном рынке?

Что это вообще такое: коэффициенты риска? Это ограничения, которые препятствуют банкам выдавать кредиты рискованным заемщикам. К таким заемщикам относятся те, кто с высокой долей вероятности не сможет выплатить свой долг. Повышение надбавок к коэффициентам риска означает, что теперь банкам для выдачи кредитов придется иметь больше капитала, чем раньше. Из-за повышения надбавок банкам будет просто невыгодно работать с рисковыми заемщиками, а значит, им либо не одобрят кредит вовсе, либо согласятся его выдать только под более высокий процент.

Эксперты прогнозируют, что спрос на первичное жилье после этого заметно упадет. Прежде всего, это ударит по девелоперам. Ведь благодаря ипотечным кредитам совершается порядка 75 процентов всех сделок с «первичкой». В то же время, если на рынке возникнет избыток первичного жилья, то девелоперам хочешь-не хочешь придется завоевывать клиентов и вводить какие-то более выгодные предложения.

Ранее в правительстве рапортовали: по итогам прошлого года в России было построено рекордное количество жилья. Причем даже по советским меркам. И это несмотря на санкции и пандемию. За год было введено 102,7 млн кв.м жилья. Из них 45,5 млн кв.м - это новостройки. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, прошлый год оказался для строительной отрасли самым лучшим за всю историю.

Зачем же Центробанк вводит ужесточения? В чем смысл?

Дело в том, что на покупку квартир в новостройках в прошлом году были рекордно низкие ставки по ипотеке. Это произошло благодаря введению специальных ипотечных программ. В том числе действовала программы ипотеки от застройщика с околонулевыми ставками. При этом банки стали предъявлять меньше требований к заемщикам. Все это было предпринято для того, чтобы подстегнуть рост экономики за счет жилищного строительства. И это удалось. В то же время, несмотря на низкие ставки по ипотеке, первичное жилье благодаря высокому спросу дорожало значительно быстрее, чем вторичное. Средняя разница между стоимостью первичного и вторичного жилья составляла 30%. Это колоссальный разрыв.

К тому же в Центробанке пришли к выводу, что население России оказалось излишне закредитовано. 50 процентов граждан, взявших различные кредиты, тратят на выплаты по ним больше 80 процентов своего дохода. А это капитальные риски. Считается, что риск высокий, если этот показатель превышает 40%. А сейчас он вдвое больше!

Проблема в том, что в случае форс-мажора человек может перестать платить по кредиту, а значит, лишится ипотечного жилья. Здесь кроется риск не только для самих граждан, но и для банков. Вот, что происходит в этом случае. Если заемщик прекращает платить по кредиту, то его ипотечная квартира переходит банку. А значит, банк, чтобы отбить деньги, вынужден ее продавать. Но сделать это можно лишь с большой потерей. Иногда, разница между ценой, по которой заемщик купил квартиру и ценой, по которой ее продал банк, может составлять несколько миллионов рублей. В итоге на балансе банка оказываются квартиры, которые не покрываются стоимостью залога самой квартиры.

Именно для того, чтобы ипотека в России стала менее рисковой, Центробанк и пошел на изменения. По сути ЦБ теперь хочет свести к нулю субсидированные программы ипотеки (со ставками от 0,1%). Рост ипотеки при этом может замедлиться, зато удастся избежать ценового пузыря на рынке недвижимости, рост цен на новостройки станет более адекватным, а риски для граждан и для банков снизятся.

Комментарий эксперта

Вице-президент гильдии риэлторов России Константин Апрелев:

«Ставки по ипотеке вырастут, но застройщики будут предоставлять скидки»

Ставки по ипотеке уже значительно поменялись. Значительная часть застройщиков перешли на процентную ставку от 4-6%.

Там, где предлагается нулевая ставка – 0,1%, это все-таки будет ставка не на весь период ипотеки, а на какой-то непродолжительный период, а дальше будет обычная ставка.

Застройщики ограничивают льготный период: это не 20-30 лет, а 4-6 лет. В основном они придерживаются срока строительства или сдачи объекта в эксплуатацию. И надо понимать, что когда вам предлагают нулевую ставку, это означает, что значительную часть стоимости прибавили к той стоимости, по которой продавали до этого, пока не понизили ставку до нуля.

В любом случае на первичном рынке ставка по ипотеке будет ниже, чем на вторичном. Из-за повышения ставок по ипотеке интерес к жилью в новостройках снизится. Но чтобы удержать спрос, застройщики будут предоставлять скидки. И, на мой взгляд, самые большие скидки будут по объектам самой низкой степени готовности, которые будут сдаваться через 3-4 года, например. Застройщики не смогут долго выдержать отсутствие продаж. Поэтому корректировка в сторону понижения цены на жилье очевидно будет.

Комсомольская правда