Застройщики и банки не могут договориться о том, как выдавать льготную ипотеку

19.01.2024

Банк России считает, что появление комиссий для застройщиков от банков для выдачи льготных ипотечных кредитов — следствие того, что масштабы льготной ипотеки не были вовремя ограничены. Об этом заявил в своем выступлении на комиссии РСПП по жилищной политике начальник центра анализа рынка недвижимости при департаменте банковского регулирования ЦБ Александр Копылов.

С осени 2023 года правительство ужесточило параметры выдачи льготной ипотеки: заемщикам подняли первоначальный взнос с 15 до 20%, а банкам снизили на 1 процентный пункт предельную величину субсидии. После этого банки решили компенсировать субсидии за счет застройщиков. Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Росбанк (занимают около 80% рынка) приняли решение с января 2024 года выдавать ипотеку только на покупку жилья у своих партнеров-застройщиков и ввели для них комиссию за выдачу кредитов. Практически сразу в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) поступили жалобы на банки.

Две рабочие недели января банки и застройщики вели переговоры, однако теперь конфликт фактически стал публичным. В четверг утром прошло сразу две встречи банкиров с застройщиками: в РСПП и «РИА-Новостях». На первой приняли участие Минфин, ЦБ и крупные банки.

Копылов заявил, что регулятору не нравится идея ввода комиссий для застройщиков, но при этом ЦБ также понимает, что банки пострадали и понесли убытки. Среди рисков, которые могут возникнуть на рынке из-за введения комиссии для застройщиков, ЦБ выделяет:

• рост цен на недвижимость;
• непрозрачное ценообразование;
• рост дифференциации между первичным и вторичным рынком;
• риск обесценивания залогового обеспечения, что может стать причиной трат на резервы кредитными организациями. При этом рост резервирования может сказаться и на капитале банков.

ЦБ и Минфин пока не готовы реагировать

Ранее ЦБ уже заявлял, что даже при новых условиях льготные государственные программы ипотечного кредитования остаются прибыльными для банков.

Копылов указал, что ЦБ уже запросил у банков отчеты, показывающие снижение прибыли организации. Регулятор также проанализирует, как эти потери сопоставимы с величиной требуемой комиссии от застройщиков.

Минфин не будет возвращаться к прошлым параметрам выдачи льготной ипотеки, которые предполагали субсидии кредиторам в размере 2,5%, заявил заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Осман Кабалоев.

«Нужно, видимо, чтобы прошло какое-то время, чтобы посмотреть в региональном разрезе, какие будут идти выдачи, как ситуация с выдачами перестроится по субъектам, округам. Думаю, что дальнейшее обсуждение можно будет проводить после того, как мы этот мониторинг проведем», — заявил Кабалоев. И напомнил банкам и застройщикам, что вообще-то ипотека — рыночный продукт.

Президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец сравнил регуляторов с человеком, который спрашивает у летящего из окна небоскреба: «Как дела?», надеясь услышать «Пока хорошо».

Убытки разнятся от банка к банку

Даже при наличии субсидии ставки по льготному кредитованию с марта 2024 года на фоне ужесточения регулирования маржа от выдачи таких кредитов будет нулевой, рассказал исполнительный директор «Домклик» Сбербанка Артем Герасимович. С марта 2024 года Банк России повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Впрочем, зампред правления ВТБ Георгий Горшков ранее заявлял, что в связи с сокращением субсидий на 0,5 п.п. по всем госпрограммам с конца 2023 года льготная ипотека стала убыточной для банков. Горшков назвал сложившуюся ситуацию на рынке «нездоровой». В четверг представитель госбанка заявил, что ситуацию с льготными кредитами лучше регулировать через размер первоначального взноса и адресность самих программ

«Мы считаем, что субсидирование позволит поддержать рынок. Выдачи среднемесячные в первом полугодии могут быть на уровне 313 млрд рублей, что, собственно, поддержит застройщиков и клиентов, у которых есть спрос», — заявил Герасимович. При этом при отсутствии субсидирования Сбербанк прогнозирует снижение выдачи ипотеки на 82%.

Управляющая ипотечным кредитованием банка УБРиР Елена Зварыкина отметила, что банк не ввел комиссию по причине того, что «экономика продукта и ресурсы позволяют эту комиссию не вводить».

Застройщики не верят банкам

Застройщики прямо указывали, что лучше бы пересмотреть предельную ставку по льготной ипотеке (сейчас по одной из популярных программ на новостройки она составляет 8%, а по семейной — 6%. — FM), потому что увеличение цен — не выход для рынка. При случае многие участники напоминали про 1,5-триллионную прибыль Сбербанка, о которой он отчитался вчера.

За последние пять лет ситуация с доступностью жилья в России заметно ухудшилась, напомнила вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди: цены в крупнейших агломерациях выросли на 67% при том, что объемы строительства оставались стабильными. В результате коэффициент доступности жилья поднялся выше шести, что говорит о «крайней» недоступности жилья.

Frank Media