Застройщики разложили цены по «квадратам». Почему растет стоимость квартир?

16.11.2023

На первичном рынке недвижимости Владивостока ценовой пузырь продолжает увеличиваться. Стоимость «квадрата» преодолела отметку в 160 тыс. руб., что уже выше на 14%, чем в прошлом году. Не справляются ни жесткие ипотечные меры, ни борьба с субсидированными программами застройщиков: что происходит?

В 3-м квартале во Владивостоке проданы по договорам долевого участия рекордные 134 тыс. кв. м жилья в новостройках, что почти в два раза больше аналогичного показателя прошлого года. По прогнозам аналитиков группы «Самолет», в 4-м квартале будет продано 115 тыс. кв. м жилья. В результате объем продаж по итогам года составит 407 тыс. кв. м жилья — на треть больше, чем в 2022 г.

В 2023 г. наибольший объем ценового предложения — 24% — находится в диапазоне 140–160 тыс. руб./кв. м (в 2022 г. — 13%), а доля предложения до 120 тыс. руб./кв. м сократилась почти вдвое — с 9 до 5%. Доля квартир площадью от 50 до 70 кв. м выросла за год с 28 до 34%, а доля квартир площадью до 50 кв. м уменьшилась с 54 до 49%. На конец 3-го квартала средний бюджет на покупку квартиры во Владивостоке составил 7,3 млн руб., а средняя площадь квартиры — 45–46 кв. м.

По выходу в продажу новых объемов жилья Приморский край занимает 13-е место в России. А во Владивостоке и прилегающих районах за девять месяцев в продажу выведено 555 тысяч кв. м жилья — это на 5% больше, чем годом ранее.

«По нашим оценкам, первичный рынок недвижимости Владивостока и Приморского края сбалансирован. При сопоставимых объемах выхода нового предложения — лишь на 5% больше, чем за девять месяцев 2022-го, — продажи выросли. Как и во многих других городах, в 3-м квартале здесь сложился ажиотажный спрос на жилье, а за девять месяцев рост составил 22% к аналогичному периоду 2022 года», — отмечает руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба.

Ажиотажный спрос в 3-м квартале был во многом связан с ожиданием роста ключевой ставки и увеличения первоначального взноса по ипотеке. На фоне активного спроса средняя цена реализации преодолела порог в 160 тыс. руб./кв. м, увеличившись за год на 14%.

Дорогие кредиты

Почему дорожает? Один из факторов — долговая нагрузка девелоперов в свете наращиваемого проектного финансирования.

Алексей Безгодков, директор ООО «СЗ «Акватория»: «Текущая ключевая ставка — 15%, а девелоперы берут кредиты под строительство жилья под базовую ставку в 20%. Но в целом проценты по кредиту могут составлять 30–40% от стоимости строительства».

Матвей Савич, директор Ассоциации саморегулируемой организации «Альянс строителей Приморья» (АСО «АСП»), поясняет, что у застройщиков кредитные платежи привязаны к ключевой ставке, которая при увеличении дает дополнительную финансовую нагрузку в разрезе кредитных обязательств: «Скорректировать кредит в сторону снижения в ходе строительства объекта невозможно. Данные издержки закладываются в конечную стоимость квартир».

По словам Алексея Исакова, генерального директора ООО СЗ «ДаВинчи Групп», в банках можно претендовать и на спецставку, которая зависит исключительно от наполненности эскроу-счетов. «Говоря простым языком, чем больше денег на эскроу-счетах, тем ниже ставка», — говорит генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп».

Проблема в заградительных мерах, которые ввел Центробанк, чтобы охладить ипотечное кредитование. «Это как раз сильно влияет на снижение продаж — снижается наполняемость эскроу-счетов, что ведет к повышению стоимости проектного финансирования для застройщиков. В итоге застройщикам приходится повышать рекламный бюджет, что увеличивает стоимость «квадрата», — отмечает Исаков.

На фоне высокой конкуренции расходы строительных компаний на привлечение клиентов доходит до 5–10% от стоимости объекта. «Например, агентам, занимающимся продажей жилья на первичном рынке, оплачивается комиссия в размере 2–3% с каждой продажи», — приводит пример Алексей Безгодков.

Алексей Дормидонтов, директор компании «Моя земля»: «Подорожали услуги маркетологов, дизайнеров, агентов и так далее. И это удорожание тоже накладывает отпечаток на себестоимость».

Железобетонные причины

Но главными критериями повышения стоимости жилья девелоперы называют удорожание земельных участков, стройматериалов, логистики и повышение оплаты труда на стройплощадках. «Рост цен отмечается на фасадные материалы, утеплители, гидроизоляцию, сухие смеси, отделочные материалы и так далее», — поясняет Матвей Савич.

По его словам, в сентябре-октябре текущего года рост стоимости арматуры составил около 20%. Цемент подорожал на 15%, инертные материалы (песок, щебень) выросли в цене не менее чем на 15–20%.

«Стоимость продукции Спасского цементного завода тоже выросла, — говорит директор АСО «АСП». — Дело в том, что деятельность большинства производителей стройматериалов осуществляется с привлечением заемных средств. Высокая текущая ключевая ставка негативно отражается на кредитах, соответственно, себестоимость производства растет и проецируется на цены в рознице. При этом удорожание продукции, импортируемой из Китая или доставляемой из западных регионов страны, может быть еще значительнее, так на основные факторы роста цен накладывается увеличение стоимости логистики. Таким образом, строительные материалы занимают от сметы примерно половину стоимости самого объекта».

Андрей Ситник, генеральный директор группы компаний «Патрокл»: «Рост стоимости арматуры, по нашим меркам, составил около 30%. Увеличение связано с ростом курса иностранных валют, изготовителям выгоднее продавать свою продукцию на экспорт, на внутреннем же рынке они стараются не потерять прибыль и тем самым повышают цены на материал. Бетон, к примеру, за последний год подорожал на 10%. Наблюдается значительный рост стоимости на медь и алюминий, содержащиеся в кабелях, электропроводах».

Алексей Исаков: «В строительстве жилья стройматериалы составляют львиную долю бюджета. В зависимости от типа жилья процент может варьироваться. Любой застройщик сначала смотрит на ключевые составляющие, такие как бетон, арматура, внешняя отделка (сильно зависит от типа жилья). Все стройматериалы растут в цене, и часто застройщик просто не успевает отразить это в цене квадрата, так как он уже продал часть квартир по старой цене. На базовые материалы рост цен составил порядка 10–15% к году».

Алексей Дормидонтов: «Около 60% цены дома класса «комфорт» стоимостью 15 млн руб., который продается в коттеджном поселке, — это строительство самого объекта со всеми вытекающими: стройматериалы, проведение сетей, рабочая сила и так далее».

Очень сильно подкосила застройщиков иностранная рабочая сила, требующая «золотых» зарплат. По словам Алексея Безгодкова, отрасль не только испытывает жесткий дефицит кадров, но и вынуждена переплачивать: «На стройках практически некому работать, трудовые мигранты отказываются продлевать договора, зарплата, которую они переводят в доллары, перестала соответствовать их ожиданиям. Те, что остаются, требуют повышения оплаты в 2–3 раза».

«В основном на строительных площадках работают люди из стран ближнего зарубежья, которым при снижении курса рубля становится невыгодным оставаться работать в России, поэтому для удерживания иностранной рабочей силы компаниям приходится увеличивать заработные платы», — подтверждает Андрей Ситник.

Алексей Исаков уверяет, что, по самым скромным подсчетам, рост повышения зарплат составил около 30–35%. А Матвей Савич идет дальше, предполагая, что в себестоимости «квадрата» удорожание труда составляет не менее 20%.

«Из одних и тех же строительных материалов можно построить объекты абсолютно разного качества. Все зависит от опыта самого застройщика, его стратегии и компетенции рабочих, ведущих это строительство, — говорит Матвей Савич. — Последних, как показывает практика, больше волнует не результат, а заработок».

Традиционный вопрос

Земельный вопрос, по традиции, является сложным для любого застройщика. По их словам, кадастровая стоимость муниципальных участков обновляется раз в два года, находящаяся в частной собственности — дорожает еще быстрее.

Матвей Савич: «Цена зависит от локации участка: чем ближе к городу, тем дороже. В ценообразовании стоимость участка достигает 15–30% от себестоимости квадратного метра».

Алексей Исаков: «Земли как не было, так и нет. Конкуренция выросла — пришли федеральные застройщики, но земли-то больше не стало! А значит, она просто выросла в цене. Ну и, конечно, доля в итоговом бюджете стала значительно выше. И «квадрат» из-за этого стал дороже, причем не в процентах, а кратно».

По словам Алексея Безгодкова, в настоящее время во Владивостоке участок площадью 1 гектар оценивается в пределах 200 млн руб. Для сравнения: в Хабаровске среднерыночная цена на такой же участок в два раза ниже. «Около 400 тыс. руб. в один квадратный метр или 5–10% — примерно такой будет себестоимость земли в строительстве многоэтажного дома на 500 квартир», — подсчитал девелопер.

«По нашим оценкам, стоимость на земельные участки выросла за последние пять лет почти в три раза», — говорит, в свою очередь, Андрей Ситник.

В отдаленных районах цена на участки тоже сильно выросла. «Например, «Соловей-Ключ» — еще 3–4 года назад земля здесь оценивалась в 50 тыс. руб. за сотку, сейчас — не менее 200 тыс. А стоимость участков на Де-Фризе увеличилась за минувшие пять лет в пять раз, — поясняет Алексей Дормидонтов. — У нас есть земельные участки в собственности, и порой мы сталкиваемся с дилеммой: построить коттеджный поселок самостоятельно или продать землю под строительство? Дело в том, что комплексное строительство подразумевает наличие нескольких гектаров и очень значительные инвестиции — тут есть о чем задуматься».

Другие издержки

Еще одна важная статья расходов девелопера — присоединение к сетям. «Так, подведение ЛЭП может составлять около 10% от стоимости жилого объекта», — говорит Матвей Савич.

Значимой статьей расходов, по словам Алексея Дормидонтова, является и благоустройство территории: «Эти расходы вообще мало кто из покупателей принимает во внимание. В то же время издержки на строительство детских площадок, укладку твердого покрытия, монтаж ливневок и прочие сопутствующие работы могут достигать сумм, равных затратам на покупку земли. Стоит понимать: такие расходы девелопер тоже закладывает в конечную стоимость объекта».

Стоимость проектов также зависит от качества инженерных решений. «Марка и модель оконных конструкций, фасадов, лифтов, внутренних коммуникаций и прочих составляющих комплекса играют значительную роль в ценообразовании. Благо­устройство придомовой территории — это не только установка детской площадки, хотя и у них качество и дизайн может быть разный. Благоустройство в проектах высокого класса — это работа дизайнерского бюро, которое продумывает полностью функционал и наполнение дворового пространства, заказ нетиповых игровых, спортивных конструкций, малых архитектурных форм, посадка деревьев», — отметил Андрей Ситник.

Напоминают застройщики и про налоговые отчисления. «Данная статья расходов также отражается на цене жилого объекта», — сказал Алексей Дормидонтов.

Будет хуже?

«Уже сейчас разрыв в себестоимости двух проектов — «старого» и «нового» — составляет около 20–30%, при диапазоне их запуска в два года. Но некоторые застройщики сразу закладывают 40–50% удорожания, так как у них график строительства 3–4 года», — сетует Алексей Исаков.

Игроки рынка прогнозируют дальнейшее удорожание жилья и — как следствие — охлаждение спроса. Покупательская способность будет падать на фоне возможных изменений условий льготного кредитования, которые вновь ожидаются с Нового года.

Матвей Савич: «При отмене или ужесточении программ льготных ипотек инвестирование в недвижимость в краткосрочной перспективе станет невыгодным. Разница в стоимости при покупке квартиры на этапе строительства и при продаже после ввода дома в эксплуатацию на фоне высоких ипотечных кредитов будет несущественной, и такие вложения станут неэффективными. Разве что если рассматривать такие инвестиции в очень долгосрочной перспективе».

Однако изменения в льготном кредитовании вряд ли коснутся рынка ИЖС, уверен Алексей Дормидонтов: «Девелоперов ИЖС спасает стабильная покупательская активность, этот рынок еще не перенасыщен. Спрос на загородную недвижимость все еще растет и значительно превышает предложение — на этом и строится бизнес. Покупатель отличается от городского зрелостью и финансовым обеспечением. Загородные дома попадают под льготные ипотечные программы, но ограничения сумм по кредитам не дают возможности приобрести коттедж целиком за заемные средства. Так, «Дальневосточная ипотека» предполагает заём в 6 млн руб., в то время как среднерыночная цена качественного домостроения — в районе 15 млн. Поэтому отмена или изменение условия не критично отразится на нашем рынке».

Конкурент