Как реагирует рынок недвижимости на пандемию и обесценивание рубля

08.04.2020

Рынок недвижимости во Владивостоке прошлый год завершил ростом активности и в наступившем году обещал продолжить эту динамику. Если бы не падение цен на нефть, обвалившее рубль, и разбушевавшийся COVID-19, затормозивший экономику всеобщим карантином… Что обещал год и чего теперь ждать потенциальным новоселам – в прогнозе экспертов «В». 

Стоит напомнить: в ушедшем году ситуация на рынке жилья в приморской столице также поначалу не вызывала оптимизма. Осенью 2018 года Банк России дважды повышал ключевую ставку, что вылилось в подорожании заемных средств. И в начале 2019-го ставки по кредитам возросли – в среднем по стране до 12 процентов. Кроме того, застройщики начали поднимать цены на новостройки, ожидая перехода от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Все это снижало материальные возможности потенциальных покупателей квартир в новострое. 

Ставка на комфорт

Учитывая заметное подорожание жилого метра на первичном рынке, граждане стали чаще смотреть в сторону более дешевого жилья на вторичном рынке. При этом продолжился спад покупательского интереса к квартирам гостиничного типа, которое еще три года назад были самыми востребованными. 

Сегодня люди предпочитают взять в кредит большую сумму и приобрести более удобное, спокойное и уютное жилье. Нынешних новоселов уже не устраивают теснота, скученность, часто меняющиеся соседи, зачастую не заинтересованные в сохранности и благоустройстве общедомового имущества. Все это не отвечает нынешним запросам жителей приморской столицы, настроенных на повышение уровня комфортности своего жилья. 

– Сейчас в основном покупают 1-комнатные квартиры улучшенной планировки и 2-комнатные, – комментирует ситуацию представитель одного из владивостокских риелторских агентств. Владимир имеет почти 30-летний опыт работы на рынке владивостокской недвижимости. – Причем последние востребованы не только в домах co cpaвнитeльнo нoвыми плaниpoвкaми, но и в хрущевках. Трехкомнатные спросом не пользуются. 

Конечно, за последнее время заметно возросла стоимость жилого метра. Еще три года назад 1-комнатную квартиру можно было купить в среднем за 2,6 млн рублей в спальном районе и где-то за 4 млн рублей в центре города. На начало этого года за квартиру улучшенной планировки – 35-40 кв. метров, например, в районе Первой Речки или в начале Эгершельда просят от 6 млн рублей. Если хрущевка, то порядка 4 млн рублей в районах, близких к центру, таких как, например, проспект 100 лет Владивостоку. В спальных районах 1-комнатные хрущевки продают за 3,1-3,6 млн рублей. 

Если говорить об инфраструктуре, то на стоимость жилья влияет прежде всего близость остановок общественного транспорта. Конечно, люди обращают внимание на то, есть ли рядом магазины, аптеки, предприятия сервиса, детсады, школы, игровые площадки и зеленые зоны… Но такие объекты, как правило, всегда в шаговой доступности в большинстве микрорайонов Владивостока. В отличие от остановок, к которым не всегда комфортно добираться, учитывая рельеф нашего города. Например, на Нейбута квартиры всегда неплохо раскупали: дома вдоль дороги расположены, вышел – и вскоре уже на остановке. 

Представитель одной приморской строительной компании отмечает, что и в новостройках большим спросом всегда пользовались 1– и 2-комнатные квартиры. 

– Быстрее продаются 1-комнатные: они дешевле, к тому же покупатели могут варьировать комнатность, поскольку метраж однушек разный – от 33,97 до 47,65 кв. метра, – поясняет Александра. – На сегодня в наших новостройках они все проданы. У двушек не такой разброс по площадям – 60,22-60,23 кв. метра. Но такие квартиры будут пользоваться спросом и дальше, потому что позволяют обустроить жилье для семьи с детьми с большим комфортом, да и тот же ремонт обходится гораздо дешевле, чем для 3-комнатной квартиры.

Ипотека правит рынком

По словам Владимира, среди покупателей квартир подавляющее число ипотечники. Покупка квартиры без жилищного займа кредитов на сегодня крайне редкое явление. Причем покупатели заметно помолодели. Лет 10 назад средний возраст приобретателя квартиры был больше 40, а то и 50 лет. Сейчас средний возраст новоселов – 30-35 лет. 

– Как правило, сегодня покупатели – это молодые семьи с ребенком, нередко кто-либо из членов семьи имеет статус госслужащего, – отмечает эксперт. – Причем в отличие от покупателей солидного возраста молодежь грамотная, юридически подкованная: знают, куда обращаться за информацией, в каких ведомствах и организациях можно получить пособия, необходимые документы, как их правильно оформить.

В риелторских агентствах считают, что на рынок недвижимости по-прежнему очень сильно влияет ипотека. И когда с лета прошлого года жилищные займы начали дешеветь, граждане не стали тянуть с покупкой жилья. 

– Год назад, в марте-апреле, опытные риелторы за месяц оформляли 2-3 сделки с квартирами во Владивостоке. В начале этого года, когда ставки по ипотеке опустились до 9% в среднем по стране, – в два раза больше. С середины марта динамика на этом рынке затихла. Трудно стало проводить показы: люди еще до объявления в регионе режима полной самоизоляции остерегались пускать в квартиры незнакомцев из-за боязни заразиться коронавирусом, – говорит Владимир.

Поживем – увидим

Сегодня разбушевавшийся COVID-19 вообще заморозил этот бизнес, как, впрочем, и множество других. Продавцы и покупатели жилья заняли выжидательную позицию. 

– Сегодня в условиях экономической нестабильности неизвестно, как поведет себя рынок недвижимости и в целом в России, и в частности во Владивостоке, – говорит представитель застройщика. – Вспомним 2014 год, когда так же доллар рос и люди скупали любую недвижимость, даже неликвид. А потом не понимали, что с ней делать. Сейчас такого ажиотажа нет. Спрос на квартиры в новостройках пока стабильный, такой же, как был и раньше. С другой стороны, у людей пока нет понимания, что будет завтра. И мы уже видим: покупатели начинают уходить с рынка, чтобы переждать и разобраться, смогут ли они позволить себе в ближайший год платить ипотеку. 

В чем строители уверены, так это в неминуемом удорожании новостроя. 

– Повышение цен – не прихоть застройщика, а вынужденная мера, чтобы как-то компенсировать расходы на материалы, ведь поставщики уже объявили о новых прайсах. Это связано прежде всего с экономической ситуацией: доллар растет, а часть материалов поставляется из-за рубежа. На сегодняшний день мы подняли стоимость квадратных метров на 10 %. Разумеется, те цены, что уже зафиксированы в заключенных с нашей компанией договорах, останутся неизменными, – заверяет Александра. 

 Эксперты заключают: скорее всего, покупательная способность упадет, но вот насколько и как долго будет восстанавливаться, пока неясно. В условиях экономического кризиса, влекущего не только пaдение дoxoдoв населения, но и риск роста ставок по жилищным кредитам, перед застройщиками, похоже, встанет выбор: строить дорого, но мало либо бюжетно, но больше.

Электронная версия газеты "Владивосток" №4668 (6373) от 8 апр. 2020