Рынок недвижимости штормит, а банки предлагают супервыгодные ипотеки: разбираемся, в чем подвох

10.10.2022

Ох, непростые времена для банков настают. Спрос на новостройки может упасть на 30%, а на вторичку - на 15%, прогнозируют в ЦИАН.Аналитике. И дело не только в мобилизации, из-за которой многих покупателей и продавцов жилья бросает в жар - одни бросились продавать квартиры, вторые передумали их покупать. Тенденции эти, как объясняет вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, возникли еще с декабря. Слишком уж выросли за предыдущие два года цены на недвижимость. А массового увеличения доходов явно не намечается. Единственный вариант подстегнуть спрос - сделать еще более доступной ипотеку.

С ней сейчас, как и в целом с рынком квартир, все противоречиво. С одной стороны, как свидетельствуют риэлторы, некоторые банки стали отказывать мужчинам призывного возраста и повышать ставки «из-за возросших рисков». С другой - на новостройки немало «предложений невиданной щедрости»: под 2-3, а то и 0,001 процента, с небольшим первоначальным взносом или даже вовсе без него. KP.RU разбиралась, с чего вдруг банки и застройщики в непростой экономической ситуации заманивают столь льготными условиями и какие там есть подводные камни для покупателей квартир.

Что предлагают?

Как правило, речь о программах с субсидированием ипотеки от застройщика. Общий смысл такой. Есть, например, льготная ипотека на новостройки под не более 7%, где разницу между этой ставкой и рыночной субсидирует (оплачивает) государство. Застройщик дополнительно субсидирует еще часть ставки тем, кто хочет купить квартиру в конкретном его жилом комплексе. И получается уже ипотека под 3-4% годовых, а то и под 0,1% или еще меньше (не жалейте нулей после запятой).

Чаще такая помощь от застройщика предлагается на год-два. То есть первые год-два у вас будут сниженные 0,1%, а потом — обычные льготные около 7%. Но появились уже и совершенно фантастические предложения — те же 0,1% или 0,01% на весь срок ипотеки (в среднем это обычно в районе 15 лет).

Выглядит завлекательно — наконец-то у нас практически «европейская» ипотека. Хотя «шибко умные» покупатели иногда и задаются вопросом: а почему бы застройщикам, если них проблемы со спросом, просто не снизить цены или не дать скидку.

В середине сентября схему с «очень низкими ставками» раскритиковала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По ее словам, это чисто маркетинговый ход, в результате которого люди покупают квартиры по завышенной стоимости. И пообещала с таким обманом бороться.

В чем опасность?

Застройщики, конечно же, не альтруисты. И, как правило, «субсидия» от них закладывается в стоимость квартиры. Вот пример из московских реалий. Однушка 34 кв м в строящемся жилом комплексе без ипотеки или по льготной ипотеке только с господдержкой (около 7% годовых) стоит 6,2 млн рублей. Для желающих воспользоваться субсидией от застройщика и получить «ипотеку 0,1%» ценник другой — 7,8 млн. В регионах иной уровень цен, но смысл тот же.

- Заложить всю субсидию застройщика в стоимость квадратного метра — это самый простой вариант. Есть и другие, - предупреждает председатель Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин. - Например, переплата может быть включена в стоимость обязательных страховок. Но главный момент, на который и указывает Центробанк, - такие схемы создают иллюзию небывалой дешевизны ипотеки. Люди боятся, что «такого никогда не было и скоро опять не будет». Поэтому торопятся взять кредит, не очень что-то высчитывая на годы вперед.

Брать или не брать?

Есть ситуации, когда подобные программы для покупателя имеют смысл, несмотря на переплату. Например, если сейчас жилье арендуется. И до того светлого момента, как новостройка будет сдана и удастся переехать, надо платить и за аренду, и взносы по ипотеке. Да еще и найти деньги на ремонт. А более низкая ставка в первые год-два означает и существенно более низкие платежи (иногда разница — почти в два раза). Что существенно облегчает ситуацию на старте.

Но надо хорошо все просчитать — учитывая не только ставку по ипотеке, но и все свои затраты по совокупности в том или ином случае. В частности, посмотреть, не получится ли выгоднее купить на вторичном рынке такую квартиру, куда можно переехать сразу. Тем более, что сейчас появились предложения с хорошими скидками. И в целом, в зависимости от региона, в той или иной степени велика вероятность, что на вторичке цены будут падать.

А ЕЩЕ БЫВАЕТ ТАК

Без первоначального взноса

Что предлагают?

Сниженный размер первоначального взноса (например, всего 10%) и возможность заплатить его в рассрочку. Или вообще без этого взноса можно обойтись.

Как правило, подобные программы делятся на две основные группы. Первая — когда взамен первоначального взноса банк требует дополнительный залог. Им могут служить уже имеющаяся квартира, земля или новый автомобиль, сопоставимый по стоимости с первоначальным взносом в 15% и купленный не в кредит. При этом ставка по кредиту будет эдак процентов 13.

Вариант два — партнерские программы застройщиков и банков, по которым можно купить жилье в определенном жилом комплексе. Здесь условия могут быть более выгодными, а отсутствие первоначального взноса - сочетаться со сниженной (за счет субсидии от застройщика) ставкой.

В чем опасность?

- Само отсутствие денег на первый взнос при желании взять ипотеку во многих случаях говорит о нерасчетливости. У человека, по всей видимости, уже не все хорошо с деньгами. А ипотека без первоначального взноса — это по определению бОльшая сумма долга и процентов, чем когда 15-20% суммы уже выплачены. Не случайно такие ипотечные кредиты в банковском секторе считаются наиболее рискованными, - комментирует Дмитрий Янин. - Что тут хотелось бы напомнить людям. Застройщик свои деньги получит, банку в случае чего достанется квартира заемщика, а поддавшийся на красивый маркетинговый ход гражданин при проблемах с финансами останется без всего. Более того, в нынешней ситуации, когда велика вероятность падения цен на жилье, он может остаться и без квартиры, и еще и с долгом. Если цены действительно пойдут вниз, а жилье придется продавать с торгов, выручить за него сумму, которая покроет весь кредит, может оказаться нереальным.

Брать или не брать?

Знаю семью, которая купила трехкомнатную квартиру по ипотеке без первоначального взноса в кризис 2014-16 годов. До сих пор благополучно в этой квартире живут, кредит почти выплатили. Но в нерасчетливости ребят упрекнуть сложно. Покупку жилья они затеяли в тот момент, когда цены на московские и подмосковные квартиры просели. Сейчас ситуация, если верить экспертам, другая — цены близки к пиковым. Так что думайте сами — но не забывайте делать расчеты и не поддавайтесь эмоциям.

Комсомольская правда