Стоит ли покупать квартиры в небоскребах

18.01.2021

В последние годы, заезжая в свой район, чувствую себя, как в ущелье. С обеих сторон улицы - жилые комплексы-небоскребы. Есть даже 40-этажка. Очень хотелось бы поворчать, что людей загоняют в многоэтажные человейники. Да только это дорогущие дома бизнес-класса с видом на престижное Рублевское шоссе. И никого там силой покупать квартиры по цене 50 - 60 млн рублей (и это не предел) не заставляют.

ВВЕРХ, ЗА СВЕЖИМ ВОЗДУХОМ

- Конечно, на высокие этажи спрос есть. Об этом говорит хотя бы то, что они стоят дороже, - рассказывает мне член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы, директор по риэлторской деятельности агентства недвижимости «Простор» Роман Вихлянцев.

По словам эксперта, самые дешевые в домах бизнес-класса обычно второй и третий этажи (первый, как правило, занят коммерческими помещениями). А разница в цене между средними этажами (c 4-го по 8-й) и высотными (поближе к 30-му, а еще лучше - 40-му) в престижных столичных небоскребах может достигать 20%. Чем выше - тем дороже.

Что гонит людей на такую высоту, на которую и смотреть-то страшно?

- Очевидных плюсов два. Во-первых, свежий воздух, с которым гораздо хуже на нижних этажах. Во-вторых, практически гарантированы красивые панорамные виды, а не вид на соседний корпус, - объясняет Вихлянцев.

Тенденция характерна не только для Москвы.

- В Тюмени разница в цене между менее и более востребованными этажами в «видовых» домах составляет до 10%, - рассказывает директор по продажам группы компаний «Меридиан» Татьяна Стародумова. - Обеспеченные покупатели готовы платить за лучший вид и хорошую инсоляцию.

А в курортных российских городах популярны квартиры в высотках с видом на море (и желательно с выходящей туда террасой). Естественно, что такой вид с 20-го этажа будет эффектнее, чем со второго.

БЕДА ПО ИМЕНИ ЛИФТ

У высоких этажей, конечно, есть и свои недостатки.

- Основной - вибрация и раскачивание при сильном ветре. Метеочувствительные люди могут ощущать дискомфорт, - утверждает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. - Воздух суше, и это нужно учесть при кондиционировании, а окна проектируются либо глухими, либо не полностью открывающимися, это нужно, чтобы избежать ветровой нагрузки внутри здания.

Но, как ни покажется странным, верхние этажи гораздо больше нареканий вызывают не у жителей небоскребов, а в так называемых домах повышенной этажности (18 - 24 этажа). Здесь и расклад по ценам обычно другой. Самые популярные - средние этажи, с 4 - 5-го по 9 - 10-й, а за последний иногда даже приходится давать скидку.

Почему так? Высотные дома (те, где больше 25 этажей) - как правило, проекты бизнес-класса с качественной «начинкой» и собственной инфраструктурой. А 18 - 20-этажки - массовое жилье, пришедшее на смену типовым панелям (см. «Вопрос на засыпку»). И с соответствующими проблемами. Больше всего недовольства обычно вызывают лифты: долго ждать, путь домой на верхотуру часто затягивается.

- В большинстве городов-спутников Москвы, находящихся за МКАД, постоянно возникает проблема неработающих лифтов в многоэтажках: мамы с детьми и пожилые люди, если они живут высоко, оказываются в заложниках, - говорит управляющий партнер консалтингового бюро «Прагматик» Элла Гимельберг. - Одна из причин - большинство многоэтажек сдается без отделки, и жители завозят тонны цемента, песка и прочих строительных материалов в обычных пассажирских лифтах, что приводит к засорению шахт и дополнительной нагрузке на тросы.

Еще одна стандартная беда достает уже не только жителей верхних этажей.

- Катастрофически не хватает многоярусных парковок, из-за чего люди стихийно захватывают для своих авто землю, предназначенную для газонов, скверов и прочих объектов благоустройства, - продолжает Элла Гимельберг.

Добавим столпотворение в общественном транспорте - и вот оно, ощущение скученности и перенаселенности, порождающее ненависть к человейникам.

Как объясняют эксперты, раздражение обычно вызывают не сами по себе дома, устремленные в небо, а плотность застройки и проблемы с инфраструктурой.

- В Нью-Йорке Манхэттен, застроенный небоскребами, органично расположен рядом с малоэтажным Бруклином. И люди могут делать для себя выбор, где им больше нравится работать и жить, - в заряженном деловой энергетикой центре со своим ритмом или почти что в загородной обстановке, - комментирует ситуацию архитектор, партнер бюро Syntaxis Александр Стариков. - Высотное строительство вовсе не обязательно должно автоматически приводить к снижению комфортности жизни в городе. Важно правильно расставить приоритеты.

А моя любовь живет на 25-м этаже.

И в подъезде трое суток она лифта ждет уже…

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Чем выше - тем строить дешевле?

Не совсем так. Как объясняют эксперты, наиболее низкая себестоимость в расчете на квадратный метр - у 18 - 24-этажек. Не случайно сейчас это самые ходовые новостройки комфорт-класса.

- При возведении зданий выше 25 этажей себестоимость строительства увеличивается, - поясняет управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

В таких домах дороже обходятся инженерные коммуникации, значительно больше требований к безопасности (включая противопожарную).

- Дома в 4 - 5 этажей тоже можно назвать дорогими, так как затраты на инженерное обеспечение здания распределяются между относительно небольшим количеством квартир, - говорит эксперт.

ВЗГЛЯД ЗА МКАД

Пятая часть страны - уже высотная

Москва - вовсе не чемпион страны по строительству жилых небоскребов. Главные передовики в этом плане, по подсчетам ДОМ.РФ, Приморский край и Свердловская область. Там половина новостроек - от 24 этажей. Причина - нехватка земли, подходящей под новое жилое строительство, во Владивостоке и Екатеринбурге.

Те же лидеры упоминаются в обзоре, подготовленном год назад Институтом развития строительной отрасли совместно с Российским союзом промышленников и предпринимателей и Национальным объединением застройщиков жилья. В тройке еще и Рязанская область. Москва - на четвертом месте по доле высотного строительства (больше 40% от всех новостроек). В среднем же по стране получается, что примерно каждый пятый новый квадратный метр - в доме, где 25 этажей и выше. А около трети возводимой застройщиками новой жилой площади - 18 - 24-этажки.

Комсомольская правда