Почему управляющие компании не могут эксплуатировать большинство "умных" новостроек

07.09.2022

Подавляющее большинство новостроек, оснащенных цифровыми системами, становится так называемыми "цифровыми заброшенками", отмечают участники рынка. Решения, внедренные девелопером, не обслуживаются управляющей компанией и не используются жителями в полной мере.

Этому статусу соответствует порядка 99% домов, где уже внедрены цифровые решения, утверждает директор по развитию "Лаборатории цифровизации жилья" Илья Лебедев. Речь идет в первую очередь об общедомовых системах и относящихся к ним интеллектуальных системах и приборах учета, не об устройствах "умной" квартиры. Такая ситуация складывается из-за тесного сотрудничества разработчиков цифровых платформ с девелоперами, но без участия управляющей компании (УК). Дом создается инновационным, но управлять и эксплуатировать его управляющая компания не может, так как ей не хватает на это ни бюджета, ни компетенции.

В целом существующие в России IoT-платформы ("интернет вещей") покрывают максимум 60% необходимого функционала управления многоквартирным домом, отмечается в исследовании компании, изучившей десять наиболее продвинутых решений, представленных в России. Функции платформ можно поделить на несколько групп - телеметрия (приборы учета ресурсов), системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, лифтовое оборудование (доступ для удаленного управления, функции распознавания лиц), "умная" квартира, "умная" парковка, Building Management Systems (автоматизация работы систем отопления и кондиционирования, сигнализация и пр.)

Практически все платформы работают с видеонаблюдением, системами контроля доступа и телеметрией. Лишь небольшая доля платформ учитывает необходимость интеграции с внешними системами (ГИС ЖКХ, Безопасный город), лифтовыми системами, парковками.

Разработчики часто плохо понимают специфику управления домами, отмечают авторы исследования. Системы не работают идеально из-за уникальных характеристик жилого комплекса, несовместимости оборудования и относительно небольшого опыта игроков рынка. Только у 3 из 10 платформ есть собственная платформа для УК, отмечает Лебедев. В остальных случаях происходит сборка различных решений, и наладить бесшовный процесс передачи данных сложнее. Чтобы системы работали эффективно, должна быть налажена их сквозная интеграция с системами УК и оборудованием в домах. То есть, например, данные от счетчиков должны передаваться без ошибок и без участия человека в УК, далее - в ресурсоснабжающие организации, автоматически должна рассчитываться сумма платежа и должна быть возможность тут же ее оплатить.

Проблема "цифровых заброшенок" в первую очередь касается домов, которые обслуживает управляющая компания, недружественная с застройщиком, говорит директор "Философт" Иван Власов. Также тут есть проблема, связанная с некачественным оборудованием или проектированием, тут можно посоветовать заключать договора поставки оборудования только с организациями, которые готовы обеспечивать гарантийные обязательства.

Застройщики стараются передать свои объекты, оснащенные "умными" системами, управляющим организациям, у которых имеются специалисты и необходимое программное обеспечение, говорит директор ассоциации НП "Национальный жилищный конгресс" Татьяна Вепрецкая. Но в дальнейшем собственники вправе переизбрать любую управляющую организацию, даже если у нее нет компетенций для эксплуатации такого оборудования. Сейчас главные требования в оснащении новых многоквартирных домов - это умный учёт коммунальных ресурсов, диспетчеризация лифтового оборудования. При этом в большинстве новых домов собственники заключают прямые договора с ресурсоснабжающими организациями, а при такой схеме единая система интеллектуального учёта не всегда применяется.

Степень цифровизации и повышения интеллектуальных начинок жилых домов постоянно растет, говорит руководитель Комиссии по цифровизации Общественного совета при минстрое, президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ) Михаил Викторов. В результате возникает проблема, когда дом, начиненный высококлассной техникой и большим количеством умных сервисов, не находит должного высококвалифицированного управления. Более того, многие девелоперские компании, в первую очередь крупные федеральные, внедряя подобного рода стандарты при проектировании и строительстве, работают на опережение блока эксплуатации. НОТИМ вместе с Общественным советом минстроя работают в этом направлении, подбирая пул программ обеспечения, которые могут соответствовать растущему уровню цифровизации. Это важно также для формирования планов гарантийного и аварийного обслуживания, создания материальных запасов, что особенно актуально сейчас при импортозамещении.

"Хочу отметить низкую степень информированности ресурсников и УК об имеющихся цифровых возможностях, ПО и так далее. Остро стоит вопрос и подготовки кадров, которые могут работать в цифровой системе управления объектами, причем уровень квалификации должен расти постоянно, потому что компании должны будут научиться работать еще и с цифровой моделью объекта. Дистанционный датчик по теплу или свету - это небольшая стоимость, а вот лифт, который тоже нужно поставить на цифровой баланс, куда более весомая составляющая", - говорит Викторов. Без информирования и обучения специалистов и инженерного состава УК путь к цифровой зрелости ЖКХ будет долгим, подчеркивает эксперт.

Российская Газета