В Приморье расходы на ипотеку составляют уже 55% от средней зарплаты

29.03.2023

За прошлый год средний срок ипотеки вырос с 21,4 до 24,1 года (+12,6%), но уже к концу первого полугодия 2023 г. он может превысить 25 лет, а по итогам года – 27 лет (+12%), что соответствует примерно половине ожидаемой продолжительности жизни в России после наступления совершеннолетия (54,6 года из 72,6), подсчитали в агентстве «Национальные кредитные рейтинги» (НКР).

При этом ухудшается качество ипотечных займов. Так, по данным ЦБ, в России растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20% от стоимости недвижимости): в конце прошлого года она превысила половину и достигла 53% в выдачах против 48% в третьем квартале. В сегменте новостроек процент таких ссуд еще выше – 69% ипотечных кредитов, одобренных в октябре – декабре, предполагали низкий стартовый взнос. Это автоматически означает большой ежемесячный платеж.

Да и в целом ипотечные заемщики несут на себе все более высокий кредитный груз. К слишком закредитованным, по мнению регулятора, относится уже более 40% новых ипотечных заемщиков. В октябре – декабре 44% новых ипотечных кредитов получили те, кто уже тратит на обслуживание долгов подавляющую часть дохода – более 80%. В Приморье, если верить РИА «Рейтинг», расходы на ипотеку составляют уже 55% от средней зарплаты, которая, по данным Приморскстата, в 2022 г. немного превысила 62 тыс. руб. Растет и задолженность: по данным Дальневосточного ГУ Банка России, за год она выросла на 27,2% и приблизилась к 209 млрд руб.

Кроме того, доля кредитов с высоким риском (LTV 80+) увеличилась до рекордных 69% в IV квартале 2022 г. с 43% в IV квартале 2021 г. в сегменте ДДУ и до 42% с 34% в не ДДУ.

«Это было связано в том числе с широким распространением программ «льготной ипотеки от застройщика», ставки по которым могут составлять 0,01% за счет завышения стоимости квартиры (до 30%). Такие программы не только несут риски для всех участников сделки, но и серьезно завышают цены на первичном рынке жилья. Для минимизации рисков Банк России вводит меры по повышенному резервированию ипотечных кредитов по ставкам существенно ниже рыночных. Такие кредиты предполагают выплату застройщиком комиссии банку и, следовательно, завышение цены квартиры или наличие других скрытых платежей заемщика», – сообщили в пресс-службе Дальневосточного ГУ Банка России.

Увеличение сроков заимствований может мотивировать людей сегодня занимать больше, и в связи с этим не исключен резкий рост объемов кредитования и надувание ипотечного пузыря. «Качество ипотечных выдач ухудшается вместе с ростом среднего срока ипотечных займов, что происходит на фоне сжатия платежеспособного спроса, поскольку цены на новостройки растут, в то время как доходы населения не повышаются», – говорит Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам».

По словам Ярослава Кабакова, директора по стратегии ФГ «Финам», общий объем долгов россиян перед банками за последний год вырос на 9% – до 27,6 трлн рублей: «Это не сверхтемпы, однако доля сверхзакредитованных россиян увеличилась с 11,6 до 13,8%. В связи с этим ЦБ РФ с марта ужесточает стандарты выдачи кредитов банками. Ранее, чтобы снизить закредитованность населения, Центробанк также вводил лимиты. В результате в январе 2023 г. в крупных банках доля кредитов с ПДН (предельно допустимая нагрузка) снизилась с 80 до 25%. В том числе с 1 мая 2023 г. повышаются надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Таким образом, доступность кредитования будет снижаться, особенно для сверхзакредитованных заемщиков».

Пытаясь усилить привлекательность ипотеки через увеличение сроков кредитования, при которых кредитная ежемесячная нагрузка должна по логике снижаться, банки идут к прямо противоположному эффекту.

«Более длительный срок позволяет сдерживать ежемесячную долговую нагрузку в условиях повышенного давления на капитал банков кредитов с высоким показателем долговой нагрузки и низким первоначальным взносом после введения в силу регуляторных новаций, – считают в НКР. – Средние процентные ставки по новым кредитам в 2023 г. могут превысить 9%, вернувшись на уровень весны 2020 г. В сравнении с 2022 г. рост составит сразу 2 процентных пункта (п. п.), что объясняется ужесточением регулирования ипотеки для первичного рынка жилья и повышением ставок как по льготной программе (с 7 до 8%), так и по собственным программам банков (уже больше 11%). Из-за повышения ставок средний ежемесячный платеж по стране в текущем году может впервые пересечь отметку 30 тыс. руб., тогда как за 2022 г. он поднялся всего на 2,7%, до 27,5 тыс. рублей».

Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global: «Основные риски при оформлении ипотеки заключаются в слишком длинном горизонте прогнозирования, который не позволяет точно просчитать все финансовые риски, с которыми может столкнуться человек за этот период времени. За 20 лет может пройти не один финансовый кризис, человек может потерять работу или трудоспособность, инфляция может вновь вырасти до двузначных значений, из-за чего упадут реальные доходы населения, поэтому очень часто практикуется семейная ипотека, когда выплаты по ней немного хеджируются благодаря подстраховке других членов семьи. На фоне высоких рисков потери платежеспособности банки вынуждены выдавать ипотеку именно под залог, таким образом они хеджируют свои риски, а заемщик осознанно идет на риск в надежде на экономическую стабильность».

Право «гасить досрочно» ипотечный заем никто не отбирал. Однако, согласно данным того же НКР, сегодня слишком высок уровень неопределенности относительно стабильности доходов. В этой связи у россиян возрастает склонность к сбережениям доходов, и темпы досрочного погашения ипотеки останутся низкими.

Такая ситуация, по оценке экспертов НКР, будет наблюдаться по крайней мере до возврата инфляции к уровням, не превышающим средние ставки по ипотечным кредитам. Если же инфляция держится выше, заемщики будут вынуждены переключаться на текущее потребление, что и показал прошлый год.

Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global: «Гасить ипотеку досрочно выгодно в тех случаях, когда, во-первых, у вас есть деньги для того, чтобы погасить, во-вторых, процентные ставки низкие. При высоких процентных ставках гасить ипотеку невыгодно, даже если у вас появились свободные деньги, так как их можно положить в банк на депозит под достаточно высокий процент и, как только ставка снизится, забрать этот вклад и направить на досрочное погашение, а полученные проценты останутся у вас. Главная сложность здесь заключается в том, что вы самостоятельно не можете точно предсказать, когда снизится процентная ставка. Но в любом случае иметь дополнительно денежную «подушку безопасности» в виде вклада в надежном банке никому не помешает».

Наталия Пырьева: «По нашим оценкам, в большинстве случаев лучше погасить ипотеку досрочно и сократить сумму переплаты банку – это базовый сценарий с минимальными рисками. При этом, если ипотечный договор был заключен по низкой ставке, эти обязательства не оказывают давления на финансовое положение, то, вероятно, разумнее было бы инвестировать свободные средства в другое русло и в конечном счете извлечь большую прибыль».

Главная проблема рынка жилья заключается в том, что без ипотеки спрос на жилье просто рухнет. Подавляющее большинство населения не способно приобрести жилье на свои средства, не прибегая к займам. Поэтому ипотека от застройщиков является неплохим способом поддержать рынок жилья, иначе этот рынок просто рухнет из-за отсутствия спроса. Кроме того, выплаты по уже полученной ипотеке и сложности с получением кредита из-за уже имеющейся долговой нагрузки хотя бы сдерживают инвестиционную активность, иначе ипотечный пузырь надулся бы гораздо быстрее, чем можно предполагать.

Сергей Косиков, директор «Городского риелторского центра»: «Уровень закредитованности действительно высок. И с текущим уровнем цен на квартиры ежемесячные платежи по ипотеке тоже значительно выросли и зачастую превышают арендные ставки на аналогичные квартиры. Ровно поэтому и платежеспособный спрос за последний год несколько снизился и в ближайшее время расти не будет. Собственно, потому и цены на квартиры сейчас держатся практически на одном уровне, а на некоторые даже наблюдалось снижение за последние полгода. Ну а что касается всевозможных льготных программ по ипотеке, то Центробанк стал бить тревогу очень поздно.

Если брать государственные программы поддержки, то здесь все понятно. Сам принцип таких программ – это когда выбирается достаточно ограниченная целевая аудитория и для нее формируются специальные программы. Так можно поддерживать локально платежеспособный спрос или акцентировать спрос на определенном сегменте. Например, программа господдержки для покупки новостроек сместила фокус спроса на рынок новостроек и дало новый толчок к развитию жилищного строительства.

Программа «ДВ ипотеки» – это спрос для определенной возрастной группы, в которой заинтересован регион. Всевозможные программы поддержки молодых семей и семей с детьми – это оттуда же. Правда, иногда бывают перекосы. Например, на момент запуска «ДВ ипотеки» объемы строительства были небольшие и нарастить в моменте их было невозможно. В результате – дефицит, ажиотажный спрос и резкий рост цен.

Совсем другое дело – это программы по снижению ипотечной ставки от самих застройщиков в коллаборации с банками. Застройщики использовали такие субсидированные ставки как маркетинговый инструмент для поддержания уровня продаж. Но эта история вышла из-под контроля Центробанка, и он долгое время вообще, к сожалению, не обращал на это внимание. В результате имеем необоснованный рост цен, накопление у банков в залоге переоцененных объектов.

В этой схеме хорошо было застройщикам. Они поддерживали объемы продаж, а оплату банкам за снижение ставки закладывали в цену квартиры. Хорошо было банкам – они получали свои «проценты» оптом и сейчас, а не растянутые на 20 лет. Хорошо было и покупателям, они, конечно, покупали квартиру на 15–30% дороже, но платеж по ипотеке получали такой, который могли себе позволить. И хотя простая математика показывает, что для покупателя это невыгодно. И для банка такие схемы – риски. В моменте это работало, но в долгосрочной перспективе пострадают все. Рост цен рано или поздно «обрушит» продажи застройщиков, а у банков накопятся переоцененные залоговые объекты.

И вот только когда в залоге у банков появилось достаточно большое количество таких переоцененных объектов, только тогда Центробанк забил тревогу. Думаю, что очень скоро все такие программы будут закрыты.

Что касается текущей ситуации, большинство людей просчитывают свои риски, связанные с ипотекой. Так, если у семьи приобретена уже не первая квартира в ипотеку и есть остаточная кредитная нагрузка, при этом появилось желание купить еще одну квартиру, то такая семья, на самом деле, живет чуть лучше половины населения Владивостока. Это во-первых.

А во-вторых, два работающих специалиста, где каждый с зарплатой 100–120 тыс. в месяц, – это уже не из области фантастики. Ну и, в-третьих, если есть желание купить квартиру, то вполне можно на время стройки немного «скорректировать» привычный образ жизни. Чуть меньше расходов на некоторые статьи. Иначе, если так рассуждать, и рождение ребенка, и получение второго/третьего образования – это тоже непозволительная роскошь, которая сильно может изменить привычный до этого уровень потребления».

Конкурент