Гаражные войны во Владивостоке: как найти бокс «в законе» или оформить его в собственность

18.04.2022

Гаражи в одном из самых автомобилизированных городов страны – крайне популярны. Оно и понятно, улицы и дворы запаркованы, а наличие собственного бокса дает возможность поставить машину без наматывания кругов и лишних нервов. Вот только многие строения во Владивостоке до сих пор не зарегистрированы по всем правилам. И это несмотря на гаражную амнистию, которая упрощает оформление недвижимости. Как узаконить гараж и что делать с двухэтажными боксами? В юридических тонкостях в эфире радио «Комсомольская правда» нам помог разобраться Даниил Клоков, руководитель юридической службы Городского Риэлторского Центра.

– Что такое гаражная амнистия? Когда закон вступил в силу? И как долго будет действовать?

– Гаражная амнистия – это внесение изменений в федеральный закон. Вспоминаем, где у нас есть слово «гараж» в законодательстве и смотрим, чем тут можно помочь людям. По кусочкам эти абзацы меняем и говорим, что теперь будет чуть проще, правда, не для всех, но для большинства. И публикуется это, как Федеральный закон о внесении изменений. Если это капитальное строение, значит его нельзя просто так отрывать от земли. Значит, это твоя недвижимость, твоя собственность. Ты ее законно построил, либо незаконно. Если незаконно, администрация города подает заявление в суд, чтобы твое капитальное незаконное строение убрать. А если это не недвижимость, тогда ты можешь легко ее перенести. С 1 сентября 2021 года вступил в силу этот Федеральный закон. До 1 сентября 2026 года будет действовать. У меня есть сомнения, что его продлят, поскольку «война» с гаражами идет. 5 лет – это срок, чтобы узаконить то, что можно, а что нельзя – снести.

– На какие объекты распространяется? Какие гаражи попадают под амнистию?

– Самостоятельные помещения, здания, предназначенные для хранения автомобилей и всего прочего, что с этим связано, личных вещей. То есть, во-первых, это капитальное строение. Есть исключения для некапитальных строений, но мне кажется, что они слабо реализуемые. Это самостоятельное здание, либо часть цепочки самостоятельных сооружений. Но при этом должно быть видно, что это самостоятельное капитальное строение. Есть отдельный вход, внутри нет никаких дополнительных жилых помещений, ответвлений, пристроек, подземных этажей и офисов. И самое главное, оно должно быть построено до 30 декабря 2004 года.

– Для этого нужны какие-нибудь документы?

– Да, документы, связанные с тем, что этот объект существовал, дата постройки. Потому что эта дата вступления в силу градостроительного кодекса. До него там, можно сказать, был «розовый мир». Построил недвижимость и пользуйся. А когда появился градостроительный кодекс, возникли правила, что и как можно строить, что и как называть.

– Мы говорим о зданиях с фундаментом, о кирпичных сооружениях с железными дверями. Что касается железных гаражей, «дальзаводских», к примеру?

– Надо смотреть, является ли этот объект капитальным строением. Или, по крайней мере, инженер, который выезжает на проверку сооружения, должен признать его объектом капитального строительства. Но для меня, как для обывателя, главный критерий – прочная связь с землей. Если невозможно оторвать от земли, значит это объект капитального строительства.

– Что насчет подземных гаражей, боксов в многоэтажках и офисных комплексах?

– Не попадают под эти правила. Гаражная амнистия в упрощенном порядке помогает оформить право собственности на гараж, если оно до сих пор еще было не оформлено. Ее основная и конечная цель – это кадастровый учет и регистрация прав собственности на участке под гаражами. Не подземные помещения, не офисные здания и прочее не подходят, так как это не участки, а части здания.

– Воспользоваться амнистией смогут лишь те, кто купил у первоначального владельца?

– Да, это условие должно соблюдаться.

– Давайте представим ситуацию. Есть гаражный кооператив, стоит на месте, на земле, небольшое количество железных боксов (например, 80), сооружения не являются капитальными. Построен примерно в 2001 году. Можно ли узаконить кооператив на этом участке земли по данной амнистии?

– Если коротко, то да. Но для этого нужно объединиться, всему кооперативу. Если он до сих пор существует, да еще и как юридическое лицо, тогда действительно есть вероятность оформить, если гараж даже не является капитальным строением, но на протяжении большого количества времени существует. Тут подключаются все принципы гражданского права: добросовестность, приобретательская давность, администрация 20 лет не сносила… И если гаражный кооператив каким-то образом получал землю в том или ином виде, в те времена, это могло быть и бессрочное пользование, безвозмездное, какая-нибудь аренда, краткосрочное с продлением или долгосрочная. Здесь важно, какая документация есть у кооператива, связанная с землей. Если она есть, то тогда через администрацию получится это сделать. На официальном сайте есть данная информация, хорошо прописанные алгоритмы, таблички в разделе «Гаражная амнистия».

– Разовьем эту ситуацию дальше. В данном кооперативе большое количество участников. Зачастую мы сталкиваемся с тем, что необходимо подтвердить право собственности на то или иное железное или капитальное строение. Как можно это сделать?

– По общему правилу документом подтверждающим право собственности на гараж, на то, что признавалось объектом недвижимости или пускалось в оборот Росреестром, как гаражи, всегда была только справка ГСК. Другими словами, справка от председателя, от юрлица кооператива с его подписью. Потому что именно с даты подписи справки ГСК, как по аналогии с ЖСК, у тебя появляется право собственности. Причем неважно, когда ты донесешь эту справку до Росреестра.

– А если есть свидетели, которые могут подтвердить, что это моя собственность? Свидетели – это вообще рабочая схема?

– Это может помочь в суде. Если вы придете в суд с иском о признании права собственности, то, конечно, свидетельские показания будут рассматриваться судом, как и все остальные виды доказательств, но вряд будут работать в этом случае.

– Понятно, что можно сказать: это гараж мой, тебе скажут: да, твое, владей. А с землей что?

– Смысл амнистии в том, чтобы разобраться с землей. Потому что с гаражом все понятно. Некапитальное, если очень повезет, останется. Не повезет – попадешь в эти 400-800 штук гаражей, которые в планах убрать в этом году. Хорошо, если у вас уже зарегистрировано право собственности. Если не зарегистрировано, но есть какой-то документ, подтверждающий право собственности или хотя бы владения, пользования, вы отправляйтесь заниматься гаражной амнистией. То есть смотреть, что там с землей под гаражом, которая может стоять уже на кадастровом учете, у нее будет свой кадастровый номер.

Земля может быть под всем кооперативом, ей может быть присвоен кадастровый номер. Земля может не стоять на кадастровом учете – это так называемое образование участка с предварительным согласованием. В любом случае, нужно писать в администрацию. Потому что, пока не доказано иное, все, что не поставлено на кадастровый счет и не находится в вашей собственности, является собственностью муниципального образования. Поэтому признать право собственности за гаражом или увидеть, что оно оформлено, но земля не оформлена – это первый шаг, чтобы обратиться в администрацию и воспользоваться гаражной амнистией, дооформить, поставить на кадастровый учет землю.

– Если во всем кооперативе произошла ситуация, когда кто-то не попал под гаражную амнистию? Такое возможно?

– Зависит от того, какую они выберут себе тактику, какая у них ситуация. Поставлен участок на учет или нет. Если участок уже поставлен на учет или не поставлен, но у кооператива есть документы на весь участок целиком по безвозмездному пользованию или по аренде. Скорее всего, в конечном итоге, это будет один земельный участок, который разобьют по общедолевой собственности всем участникам. Потому что это просто и понятно с точки зрения кадастрового учета.

– Например, я состою в кооперативе, у меня гараж. Я этими вопросами не занимаюсь, это все там как-то без меня оформили. Я пришел туда, а у меня доли нет. Что делать?

– Надо обращаться в суд. Но больше вероятно, что если вы там где-то, когда-то скинулись, и вашу ксерокопию паспорта выдали какой-нибудь условно Лене, которая сделала доверенность на ГСК и этим всем занимается, потому что ребята организовались, то скорее, у вас возникнет доля, а вы об этом даже и не знали.

– Есть ситуация еще более распространенная: несколько ярусов, гаражи в два, три, пять ярусов и так далее. Например, гаражный бокс находится на втором этаже, а человек, владеющий боксом на первом этаже с землей, оформляет все это. Можно ли мне оформить в собственность гараж на втором этаже?

– Сложно сказать, потому что не гаражная амнистия, не современный кадастровый учет, не градостроительный кодекс – не дают четкого ответа на этот вопрос. Поэтому какой-то волшебной таблетки я вам тут не принесу. По логике кадастрового учета вы вдвоем являетесь одним капитальным строением, зданием, а каждый гараж внутри является нежилым помещением. Многие гаражи, которые цивилизованно оформлены по меркам нашего кадастрового учета стоят в Росреестре, как нежилые помещения, наименования «гаражный бокс». И с точки зрения Росреестра, кадастрового учета и теории право собственности и второй этаж будет нежилым помещением, наименование «бокс», и третий этаж тоже. В этом никакой несостыковки нет, все нормально. Но собственность на землю в теории должна быть общедолевой на всех. Самостоятельно здесь что-то оформить сложно и непонятно.

– Как все-таки быть, если есть желание оформить самостоятельно какое-то помещение? Какой-то документ для этого есть? Понятно, что землю в этом случае не оформишь, а вот само помещение под названием «гаражный бокс», стоящий на втором этаже, оформить можно в собственность?

– Можно. Если оно соответствует всем правилам кадастрового учета и регистрации права собственности. В таком случае мы надеемся, что у человека есть какой-то документ на руках – справка ГСК с датой и подписью. У него с указанной даты в справке уже есть право собственности, хоть и неоформленное. Если у него нет этой справки, надо искать, что у него есть. И таким образом кооперироваться вместе с соседом снизу. Писать запрос в администрацию, как они видят это. Может были уже похожие прецеденты.

– Вы оформили себе в собственность строение, получили все документы, договор аренды. И этот договор заканчивается. Здесь администрация же может и не продлить его.

– Если у вас есть право собственности на объект недвижимости, который находится на каком-то участке в аренде, у вас есть право преимущественного продления договора аренды и право выкупить этот участок. На что, собственно, и направлена опять же гаражная амнистия.

– Как правильно начать оформлять гараж?

– Собрать у себя все документы, где есть слово «гараж». Попытаться зайти на публичную кадастровую карту. Найти по адресу или по номеру гаража, по кооперативу свой гараж и соседей. Посмотреть оформлен или нет участок. Необязательно тратить деньги на выписку, там будет написано в том числе и тип собственности: муниципальная, частная. Установить контакт со своими соседями, с председателем ГСК. Поспрашивать для начала кто и что оформлял, какие документы есть. Зайти на сайт администрации города Владивостока, там, действительно, прописан хороший алгоритм, и готовиться писать письмо в администрацию.

– Оформить гараж и землю в собственность это реально?

– Да, ничего страшного в этом нет, если это капитальное строение.

Комсомольская правда