Могут ли брошенные дачи обрести новых владельцев?

11.08.2021

По оценкам Союза садоводов России, сегодня в садоводческих товариществах страны – и Приморье тут не исключение – 10–15 % земли остаются бесхозными, в некоторых заброшено до половины участков. Да практически в каждом СНТ есть дома, в которые никто не приезжает, соответственно, участок не обрабатывается, трава не косится. Для соседей и всего товарищества это серьезная проблема: сорняки расползаются, грызуны плодятся, мусор копится...

«Вы поставили дом на заброшенном участке, но вдруг появляется старый хозяин, а судебного решения о лишении его прав на этот участок нет. Он может обратиться в суд, и суд примет его сторону. Если вы не докажете, что честно владели данным участком 18 лет»

Причины могут быть разные. Где-то владельцев не стало, наследники тоже могут отсутствовать. Или наследники есть, но дачные хлопоты им неинтересны. Участок годами, а то и десятилетиями не используется по назначению, но и не продается. Может ли такая дача оказаться в собственности других владельцев? 

Реестр в помощь

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра предложили пошаговую инструкцию, как стать владельцем брошенной дачи на законных основаниях.

Первым делом стоит выяснить, действительно ли у приглянувшегося вам дома и земельного участка, на котором он расположен, нет владельца. Как это сделать? Обратиться к председателю СНТ, на чьей территории находится владение, либо в орган местного самоуправления, если участок находится в населенном пункте.

Заброшенный дом и землю можно выкупить у муниципалитета. Можно также искать владельцев недвижимости через публичную кадастровую карту по кадастровым номерам участка и дома. Также можно сделать запрос в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

– Действительно, можно согласиться с экспертами Федеральной кадастровой палаты, что самый простой и удобный способ получить в собственность приглянувшийся участок – найти старого владельца и выкупить у него неиспользуемое имущество, – комментирует председатель Приморского отделения Союза садоводов Сергей Морозов. – Соглашусь и с тем, что сведения можно собрать по запросу в ЕГРН, у председателя СНТ, в архивах муниципалитета и Росреестра.

Однако отмечу, что любой участок в СНТ изначально был распределен и имел владельца. Другое дело, что владелец мог оформить его в собственность, а мог не оформить. Нераспределенных участков в товариществах всего 0,1 %. Поэтому нужно понимать, что у каждого дома есть владелец. Чтобы его найти, первым делом нужно обратиться к председателю садоводческого товарищества, на чьей территории находится владение. Можно обратиться и в орган местного самоуправления (ОМС). Но в ОМС списки, фиксирующие распределение земельных участков между членами садоводческих товариществ, как правило, отсутствуют. Есть вероятность найти владельцев этих участков в архивах муниципалитета либо в архивах Росреестра.

Стоит также учесть, что, если участок изначально не регистрировался, его не перепродавали, не дарили и не производили с ним иных сделок, то в современной базе ЕГРН сведения о данном участке в большинстве случаев отсутствуют. Поэтому и нужно искать информацию в архивах муниципалитета либо в архивах Росреестра.  

Земле требуется хозяин

Далее эксперты рекомендуют: если владельца земли найти не удалось, тогда это, скорее всего, бесхозяйное имущество. Тут предстоит иной алгоритм действий.

По закону под бесхозяйным понимается объект, у которого отсутствует владелец, он неизвестен или отказался от прав собственности. Для начала такой дом, как бесхозяйное имущество, должен быть учтен в ЕГРН. Муниципальный орган, на территории которого он находится, обращается в орган регистрации прав с заявлением о принятии на учет бесхозяйного объекта недвижимости. Процедура принятия такого объекта на учет занимает не более 15 рабочих дней со дня приема документов органом регистрации права, поясняют в кадастровой палате.

По истечении года со дня постановки бесхозяйного дома на учет ОМС может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот объект. Далее муниципалитет обращается в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права муниципальной собственности на этот объект. Основанием будет служить решение суда. После проведения государственной регистрации права муниципальной собственности объект становится предметом торгов. Правда, чтобы купить такой участок, на этих торгах нужно победить.

Впрочем, приобрести участок с домом можно и без торгов, если он был предоставлен гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для соответствующей деятельности: садоводства, индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта…

– Действительно, муниципалитет принимает решение о признании участка бесхозяйным, но кроме этого решения ему необходимо собрать все данные по земельному участку для того, чтобы обратиться в суд, – говорит Сергей Морозов. – А в муниципалитетах не осталось архивов. То есть здесь должна быть прямая заинтересованность председателя СНТ, у которого есть все списки на земельные участки. Он точно знает владельца, который не занимается конкретным участком. Судебную процедуру председатели СНТ должны проходить вместе с муниципалитетом – дойти до суда и потом уже признать данное строение и участок бесхозяйным, после этого зарегистрировать муниципальное право на них. 

Покупай, пока не подорожало!

По словам Сергея Морозова, кадастровая стоимость земельных участков в СНТ довольно высокая. Если на участке стоит дом и администрация зарегистрирует как сам участок, так и дом, на учете в Росреестре появятся два объекта, соответственно, каждый из них будет иметь кадастровую стоимость – и дом, и участок. И зачастую она может превышать реальную стоимость данных объектов. К тому же заброшенные дома требуют капиталовложений для восстановления.

– Муниципалитету сложно продать эти объекты по кадастровой стоимости, – поясняет Морозов. – Эта процедура может затянуться надолго. Если продажа по кадастровой стоимости не происходит, муниципалитет должен ее снижать. Эта процедура может занять не один год. В связи с этим садовод, который претендовал на заброшенное владение, может просто не дождаться окончания этой процедуры. Тем более что кадастровая стоимость каждые четыре года меняется в сторону повышения.

Если говорить о возможности выкупа у муниципалитета участка и дома без торгов, то она предоставляется только льготным категориям граждан.

Судебную инстанцию миновать нельзя

Председателям СНТ довольно часто поступают предложения о выкупе находящихся на их территориях заброшенных участков. Однако надо понимать, что на законных основаниях председатель не может распорядиться брошенной землей, потому что она кому-то выдавалась. То есть человеку было дано право на данную землю, и лишить его этого права может только суд. Даже если он этот земельный участок на себя не зарегистрировал.

– Поэтому, если на заброшенном участке вы поставили дом и забор и вдруг появляется старый хозяин, а судебного решения о лишении его прав на этот участок нет, он может обратиться в суд, и суд, скорее всего, примет его строну. Если только вы не сможете доказать, что открыто и добросовестно владели данным участком 18 лет. Вам нужно будет предъявить квитанции об уплате членских взносов за этот период и еще массу документов, – предупреждает Сергей Морозов. 

К сожалению, пока в нашем законодательстве не прописана процедура изъятия неиспользуемых земельных участков в пользу СНТ, председателям не рекомендуется перераспределять эти земельные участки своими внутренними распоряжениями. Председателю следует привлекать муниципалитет для проведения актов обследования и признания земельных участков. Но тогда владельцем этих участков станет муниципалитет. Однако это не означает, что данные участки будут приводиться в порядок, что за них кто-то будет платить членские взносы.

– То есть по большому счету товарищества не заинтересованы в таком решении вопросов, – констатирует Морозов. – Поэтому, исходя из практики, рекомендую все-таки самостоятельно искать владельцев приглянувшегося вам участка. Главным источником информации и помощниками в этом деле могут стать хозяева соседних участков и председатель СНТ. 

Виктория БУРКОВА, главный редактор журнала «Сады и огороды Приморья»

Электронная версия газеты "Владивосток" №4843 (6548) от 11 авг. 2021