Врезали в память: исторические объекты лишат презумпции сохранности

17.03.2026

В Госдуме в первом чтении приняли сразу два законопроекта, которые могут оказать заметное влияние на сферу сохранения объектов культурного наследия (ОКН). Первый дает инвесторам механизм восстановления разрушающихся памятников. К этой инициативе эксперты отрасли настроены скорее оптимистично. А вот второго законопроекта специалисты по сохранению культурного наследия всерьез опасаются: он дает субъектам РФ право самостоятельно снимать с охраны региональные и местные ОКН, что потенциально может привести к уничтожению тех или иных объектов. В том, как собираются менять систему работы с историческим наследием в России, разобрались «Известия».

Какой механизм дают инвесторам

Первый законопроект, принятый в Госдуме в первом чтении, предлагает новый механизм восстановления разрушающихся памятников. Он позволяет продавать инвесторам объекты культурного наследия в неудовлетворительном состоянии вместе с земельными участками под ними, иногда — в составе проектов развития территории. Предполагается, что прибыль от девелоперских проектов компенсирует расходы на реставрацию: в обмен на обязанность восстановить историческое здание инвестор получит возможность развивать участок. Инициатива призвана вовлечь в экономический оборот аварийные объекты культурного наследия, многие из которых сейчас разрушаются из-за отсутствия средств на реставрацию.

В пояснительной записке к проекту закона указывается, что «значительная часть объектов культурного наследия находится в неудовлетворительном состоянии, и расходы на их восстановление во много раз могут превышать последующий доход инвестора». Поэтому и предлагается создать механизм, по которому здание передают одновременно с предоставлением в аренду или продажей земельного участка, на котором оно расположено.

Механизм касается объектов, которые находятся в федеральной собственности. Ключевым оператором станет «ДОМ.РФ», который проводит торги, формирует лоты и контролирует исполнение обязательств.

Ключевое условие для инвестора — восстановление объекта культурного наследия. Если обязательство не выполняется, то договор расторгается и объект возвращается государству. До завершения реставрации продавать памятник, передавать землю и перепродавать девелоперский проект нельзя.

Законопроект нацелен на более активное вовлечение в процесс восстановления объектов культурного наследия девелоперских компаний, которые обычно занимаются массовой жилой застройкой или комплексным развитием территории, считает бизнесмен Алексей Шкрапкин, занимающийся восстановлением и развитием усадеб Скорняково и Репец в Липецкой области.

— Инициатива позволяет девелоперу приобрести у государства территорию под застройку по более низкой цене или с меньшей конкуренцией, но с обязательством восстановления того или иного исторического памятника, который может и не находиться на этой территории. То есть здесь можно говорить о некой форме дополнительной общественной нагрузки, — пояснил он «Известиям».

Почему это будет интересно инвесторам

Радикально такой подход ситуацию не изменит, но даст еще одну эффективную меру поддержки инвесторам наряду с арендой за рубль и льготным кредитованием, полагает Алексей Шкрапкин.

При этом руководитель проекта «Консервация» Евгений Соседов не очень верит в оптимистичные прогнозы относительно увеличения коммерческой привлекательности объектов культурного наследия.

— Привлекательность этих объектов вместе с предоставлением земельного участка сильно увеличится только в том случае, если на этом земельном участке можно будет строить. А, как мы знаем, памятники, как правило, окружены охраняемой территорией — есть система зоны охраны, которая ограничивает строительство вблизи объекта культурного наследия. Поэтому вряд ли это будет иметь какое-то решающее значение, — отметил эксперт.

При этом земли под памятниками нередко являются проблемными: например, раздробленность исторической территории, которая может принадлежать разным владельцам и иметь разные режимы использования, дополнил Алексей Шкрапкин. На то, чтобы «собрать этот пазл воедино», у инвестора могут уйти годы, указал собеседник «Известий».

Приватизировать земли под памятником можно и сейчас, но выкупная оценка часто равна стоимости земли под жилой застройкой, находящейся по соседству — хотя режимы использования у них не сопоставимы, добавил он. Следствием этого является и огромный налог на землю, который приходится платить будущему владельцу исторической недвижимости.

— Системных проблем остается великое множество, и, по-хорошему, законодателям надо также озадачиться их решением, — заметил бизнесмен.

Одной из ключевых проблем при вовлечении ОКН в хозяйственный оборот разрыв между правовым режимом здания и земельного участка под ним назвал и руководитель направления «Брокеридж» консалтинговой компании Neo Михаил Поповский.

— Девелоперы, которые уже работают с историческими зданиями, делают это исключительно в тех случаях, когда земельный вопрос урегулирован заранее, — сказал собеседник «Известий». — Реставрация и приспособление ОКН окупаются за счет маржинальности всего девелоперского проекта, когда памятник расположен в границах инвестиционно привлекательного участка. Законодательная инициатива переводит эту модель из разряда штучных договоренностей в системный механизм.

Сценарий, при котором объект культурного наследия предоставляется девелоперу с разрешением на застройку его территории, вызывает опасения у Евгения Соседова. Это, по мнению эксперта, приведет к новым градостроительным конфликтам. Примером может быть ситуация с усадьбой Опалиха-Алексеевское в Московской области, где инвестору предоставили в распоряжение парк XVIII века, который затем застроили более чем на половину.

Поглощение ОКН и его окружающего контекста новой застройкой серьезным риском назвал и первый заместитель генерального директора фонда «Институт экономики города», директор направления «Градостроительство и недвижимость» Виктор Агеев.

— Примеры, когда девелопмент деформировал сложившуюся городскую среду, к сожалению, есть почти во всех российских городах, располагающих исторической застройкой, — сказал собеседник «Известий».

Тем не менее, предлагаемый законопроектом механизм может стать действенным инструментом для спасения того, что иначе погибнет, допустил Виктор Агеев. Ссылаясь на данные Госдумы, он напомнил, что только 2,8 тыс. из 14 тыс. аварийных ОКН сейчас привлекательны сами по себе. Схема, при которой восстановление становится входным билетом на прибыльную территорию под застройку, является единственным шансом для разрушающихся усадеб и исторических зданий.

При этом на рынке уже есть примеры успешных проектов, которые подтверждают коммерческую состоятельность работы с ОКН, заявил Михаил Поповский. Он выделяет три принципиально разных подхода к экономике реставрации культурных объектов. Первый — восстановление под продажу в премиальном сегменте (этот формат работает прежде всего в центральных локациях Москвы и Санкт-Петербурга).

Второй — реставрация с последующей долгосрочной арендой. По словам эксперта, арендная премия за уникальность объекта составляет 20–40% к рыночным ставкам.

Третий — интеграция ОКН в состав крупного девелоперского проекта, где памятник выполняет функцию архитектурной доминанты и маркетингового актива. Здесь реставрация памятника очень важна: разрушающееся по соседству здание негативно влияет на стоимость нового строительства.

При этом работа с объектами культурного наследия — это путь к льготной ставке кредитования, добавил Михаил Поповский. Через программу «ДОМ.РФ» инвесторам доступны займы до 9% при текущей ключевой ставке, а по 27 пилотным объектам — до 4%. Есть также зонтичные поручительства Корпорации МСП, покрывающие до половины суммы кредита, и программа льготной аренды, которая в Москве действует с 2012 года: после завершения реставрации плата составляет 1 рубль за квадратный метр в год при сроке аренды 49 лет.

Минус в том, что реставрационные работы обходятся дороже нового строительства, а горизонт окупаемости — 10–12 лет, предупредил собеседник «Известий».

— И для абсолютного большинства проектов наличие земельного участка вокруг памятника — необходимое условие окупаемости. Все крупные реализованные проекты построены по такой логике: исторический объект реставрируется и становится архитектурным и имиджевым центром комплекса, а основная доходная площадь формируется за счет нового строительства на прилегающем участке. Исключения возможны только для небольших объектов — особняков площадью 300–800 кв. м — в наиболее востребованных локациях, — уточнил он.

Как поменяется концепция охраны региональных памятников

Впрочем, если будет принят второй законопроект, который одобрили в первом чтении депутаты Госдумы 11 марта, многим из этих тысяч объектов культурного наследия может и не понадобиться ответственный инвестор. Их могут просто вывести из реестров ОКН и уничтожить.

Документ, внесенный в нижнюю палату парламента Думой Ставропольского края, меняет систему охраны культурного наследия: предлагается передать регионам право самостоятельно исключать исторические здания регионального и местного значения из государственного реестра. Сейчас такие решения принимаются на федеральном уровне. По замыслу авторов, это позволит быстрее реагировать на ситуации, когда здание утратило историческую ценность или фактически разрушено.

— Именно к этому законопроекту приковано внимание всего градозащитного сообщества, — подчеркнул Евгений Соседов. — Этот законопроект, по сути, ломает систему охраны наследия, которая с 1940-х годов исходила из безусловного приоритета сохранения наследия, преумножения количества объектов наследия и максимального усложнения любых процедур снятия статуса ОКН.

Такой подход эксперт назвал «очень недальновидным и губительным решением». По словам градозащитника, региональные органы охраны памятников могут находиться в зависимости от местных строительных корпораций, «от которых исходит 99% инициатив по уничтожению объектов культурного наследия». Принятие этого закона упростит и облегчит процедуру снятия здания с охраны и его потери как исторического объекта. Поддержка предложенной инициативы со стороны Минкультуры РФ и депутатов Госдумы вызывает недоумение, подчеркнул собеседник «Известий».

Раньше любой памятник — независимого от его значения — могло исключить из реестра только правительство РФ, и это было серьезным барьером для попыток уничтожить и застроить территорию того или иного объекта, напомнил первый заместитель председателя Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИК) Денис Юдин. Инициативы по упрощению этого процесса лоббируются не первый год, напомнил он.

— Первые попытки внести такие поправки были еще в 2011 году, затем в 2014 году и т. д. Но каждый раз они не проходили даже первое слушание — находились люди в Госдуме, которые понимали, что так быть не должно, — подчеркнул эксперт.

Если закон примут, исключение памятников из реестра может стать массовым явлением, допустил он. Гораздо действеннее будет работать схема с физическим уничтожением исторического здания (например, в результате пожара) и последующим его исключением из реестра. Больше появится и возможностей для проведения недобросовестных экспертиз, которые подтвердят «утрату историко-культурного значения» объекта, предупредил Денис Юдин.

В первую очередь законопроект может коснуться наиболее уязвимых объектов: деревянного зодчества, руинированных усадеб, «фоновой» застройки, формирующей историческую среду и создающей облик старых городов, подчеркнул Виктор Агеев. В целом ускорение процедуры исключения может быть полезным, однако нынешний законопроект не создает механизмов, которые бы гарантировали, что оно коснется только случаев, когда это объективно необходимо. Напротив, меняется сама философия охраны: «от презумпции сохранности к презумпции управляемости», резюмировал эксперт.

"Известия"