Бизнесу Владивостока разрешили ломать и крушить

Безопасность зданий для людей - один из главных критериев, по которым они оцениваются. Проектом строительства в объекте закладывается определенная прочность, которая постепенно теряется, но обязательно должна сохраняться на достаточном уровне в течение его нормативного срока жизни. Но эта прочность может быть потеряна внезапно - в итоге несанкционированной, неграмотной перепланировки. И тогда здание способно развалиться как карточный домик. Чтобы этого не случилось, требуется контроль.

Но в жизни случаются парадоксы, трудные обычному пониманию. Пожалуй, именно такой парадокс возник во Владивостоке в отношении согласования и контроля перепланировок «нежилых помещений в жилых зданиях». 29 декабря 2004 года был принят новый Жилищный кодекс РФ, который должен был бы учесть и этот аспект. Но не учел. Вступил в силу он с 1 марта следующего года. И, хотя с тех пор законодатели внесли немало поправок, вопрос регулирования перепланировок нежилых помещений в жилых домах как-то не поднимался.

Так бы все и катилось по логике, а не по «букве закона», если бы не инициированный прокуратурой города иск, рассмотренный Ленинским районным судом г. Владивостока в минувшем году.

7 марта 2006 года думой г. Владивостока был принят муниципальный правовой акт №8-МПА, в котором она прописала порядок перепланировки помещений в жилых домах (в том числе и нежилых) и определенный контроль. Порядок, который был выстроен в соответствии с Жилищным кодексом РФ, семь лет не вызывал каких-либо сомнений. Районный суд в минувшем году нашел, что в отношении нежилых помещений этот документ не делегировал полномочия муниципальным властям. То есть практика согласования и контроля этих перепланировок решением суда была перечеркнута. Городская дума и администрация подали апелляционные жалобы в Приморский краевой суд. Однако его определением от 31 января 2013 года решение Ленинского районного суда было оставлено без изменения, а жалобы без удовлетворения.

В итоге перепланировки в жилых домах в части «нежилых помещений» в городе стали возможны без каких-либо согласований и контроля со стороны городской администрации. И это вызывает недоумение специалистов, потому что проблема серьезная, а местная власть внезапно лишилась инструмента, с помощью которого решала эту проблему.

Администрация Владивостока решила обжаловать судебные решения районного и краевого суда в вышестоящих инстанциях. Кроме того, специалистами было подготовлено обращение главы города Игоря ПУШКАРЕВА на имя председателя правительства РФ с просьбой инициировать в Госдуме рассмотрение внесения изменений и дополнений в Жилищный кодекс РФ, чтобы «дополнить его полномочиями органов местного самоуправления в части согласования перепланировки нежилых помещений в жилых домах».

Если пробел в законодательстве будет ликвидирован, то отлаженный муниципальным актом порядок перепланировок вернется.

Владимир ПРОКУРОВ,
директор проектной фирмы «Аргус-Арт», член градостроительного совета Владивостока:

- Я поддерживаю обращение главы, но поправки в закон - это долгая песня. За это время возможны совершенно неадекватные действия со стороны владельцев подобной недвижимости. В нашу проектную компанию неоднократно обращались владельцы помещений или дизайнеры с перепланировками на объектах, которые мы проектировали. Как правило, их посылали к нам управляющие компании. И правильно делали. Предложения по некоторым перепланировкам можно сравнить с терактами или бомбами замедленного действия.

Предлагаются самые различные варианты - начиная от сноса несущих стен и колонн, диафрагм жесткости и перекрытий. Совершенно игнорируются нормы противопожарной безопасности - как по применению горючих материалов, так и отсутствию путей эвакуации. Ну и многое другое, с чем мы не можем согласиться.

Думаю, что инициаторы этих судебных решений еще на собственном здоровье оценят то, на что они сами же и напросились.

Сергей САДОВОЙ,
директор Дальневосточного института экономики и развития строительной отрасли и ЖКХ:

- Любое конструктивное изменение в построенном здании является отступлением от проекта и может расцениваться как нарушение целостности, а значит, и прочности объекта. В свою очередь, нарушение прочности ведет к опасности разрушения, т.е. аварийным ситуациям. Отсутствие контроля за любыми конструктивными изменениями зданий, в которых находятся люди, - это сознательное создание условий для возможной трагедии. Начиная с того, что самостоятельная несогласованная перепланировка может привести к обрушению перекрытий и стен, и заканчивая сознательным нарушением конструкций и систем с целью максимального нанесения ущерба жилому зданию и жизни людей, проживающим в доме, а это уже может рассматриваться как теракт.

Неоднократно выезжая на аварийные жилые дома, я и мои коллеги обращали внимание на то, что в большинстве случаев причинами аварий и разрушений являлись либо безграмотные перепланировки помещений, как правило, технических этажей, либо проведение ремонтных работ без проекта и без технического обследования конструкций и систем дома.

Сегодня в России особо остро стоит вопрос о необходимости проведения оценки технического состояния жилого фонда. При этом речь не идет об очередном бюрократическом мероприятии, а о необходимости получить реальную картину состояния жилого фонда поселков, городов, регионов и страны в целом. Причем вопрос стоит так, что в стране должна быть создана современная система постоянного мониторинга и контроля над техническим состоянием всех элементов и систем жилых домов. Пока такая система только формируется, и пока нельзя оставлять без контроля любые попытки и действия по несанкционированным перепланировкам помещений и систем жизнеобеспечения жилых домов.

Если действия городской прокуратуры и решения Ленинского суда г. Владивостока продиктованы стремлением убрать административные барьеры и условия для возникновения коррупционные схем, то в данном случае, решая одну проблему, мы можем получить другую, еще более опасную. Для снижения бюрократии и коррупции в вопросах согласования перепланировки необходимо создать упрощенный, без множества согласований порядок, вплоть до уведомительной формы, но с обязательным компетентным обоснованием по безопасности последствий перепланировки и открытым доступом для контроля со стороны собственников жилья и общественного контроля.

В рассматриваемой ситуации наиболее логичным и правильным будет сохранение полномочий по осуществлению контроля над перепланировками нежилых помещений в жилых домах за органами местного самоуправления, а в ближайшей перспективе на основе региональных нормативно-правовых актов контроль передать ТСЖ, ЖСК или по решению собственников жилья - управляющим компаниям.

Наталья ПРОКОФЬЕВА,
исп. директор СРО НП МЖКО:

- Перепланировка помещений в многоквартирных домах (МКД) в первую очередь вызвана функциональным износом, обусловленным тем, что эксплуатационные характеристики помещения не отвечают требованиям (нормативным, рыночным или персональным) процессов использования таких помещений собственниками или нанимателями (арендаторами). Решается данная проблема в рамках капитального ремонта с перепланировкой помещений или с помощью реконструкции. При этом если перепланировка производится в отдельных помещениях, то основным ограничением является соблюдение требований по безопасности здания и комфортности проживания в нем.

То, что касается перепланировки нежилых помещений (уже переведенных в нежилые ранее или изначально запроектированных как нежилые), то вызывает опасение, что решение суда не предлагает альтернативной системы контроля над процессами перепланировки нежилых помещений в МКД, соответствующей действующему законодательству.

На мой взгляд, правовой режим согласования перепланировки помещений в МКД должен быть единым как для жилых, так и для нежилых помещений.

На период отсутствия нормативного акта, регламентирующего обязательность процедур согласования перепланировки нежилых помещений, возрастает ответственность организаций, обеспечивающих содержание МКД, в обязанности которых входит, в соответствии с Правилами содержания общего имущества, утв. ПП РФ №491от 13 августа 2006 г., соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, имущества, жизни и здоровья жильцов, поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией. А следовательно, любые действия в отношении конструктивных элементов и инженерного оборудования здания, относящихся к общему имуществу, должны согласовываться с организацией, отвечающей за его содержание (УК, ТСЖ или ЖСК).

Однако возникает еще ряд вопросов. Во-первых, необходимо установить, приведут ли планируемые действия по перепланировке помещений в МКД к изменению характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома. Поэтому решение УК (ТСЖ) должно основываться на объективных данных. В случае возникновения спорных ситуаций необходимо заключение компетентного независимого эксперта.

Вторым важным вопросом является определенный порядок действий собственников помещений в случаях, когда перепланировка не затрагивает общее имущество. В данном случае такой порядок может быть утвержден на общем собрании собственников помещений этого дома. Ну и, конечно же, в случае возникновения сомнения у любого другого собственника помещений в таком доме в отношении правомочности действий по перепланировке он может обратиться в УК (ТСЖ) с заявлением, а те, в свою очередь, обязаны осуществить проверку действий по перепланировке со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В случае нарушения жилищных прав собственники всегда могут обратиться в органы муниципального контроля и государственного надзора, а те, в свою очередь, - проверить деятельность УК (ТСЖ).

Ну и самое главное, в соответствии с п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. То есть собственники нежилых помещений вопрос о перепланировке, затрагивающей общее имущество МКД, должны выносить на общее собрание собственников. А органы надзора имеют право проверить наличие такого решения.

Андрей ПЫШКИН, руководитель группы компаний «Сейсмозащита»:

- Считаю, что согласовывать проекты перепланировки (переустройства) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах администрация города Владивостока не должна, это не ее функция и не в плоскости ее компетенций. Если перепланировкой не затрагиваются несущие конструкции, магистральные инженерные сети, а только меняется расположение перегородок, то вполне достаточно того, чтобы проект был выполнен организацией, имеющей допуск СРО. Специалисты ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по этому проекту сверят фактическое состояние помещения и выдадут новый техпаспорт. Каких-либо комиссий чиновников от администрации города для приемки строительно-монтажных работ не требуется, т.к. это, по сути, дублирование функций БТИ. Если же затрагиваются несущие конструкции (переносятся стены, устраиваются проемы и т.д.), то тут включаются требования Градостроительного кодекса и данный проект подлежит государственной или негосударственной экспертизе (в зависимости от источника финансирования перепланировки). Далее так же все регламентировано Градкодексом РФ. Все вполне профессионально завершат специалисты БТИ, выполнив необходимое документирование.

Контроль за ходом перепланировки и окончательную приемку работ обязан осуществлять собственник. Если он не владеет строительной профессией, то вполне может поручить эти функции организациям, например, НПЦ «Сейсмозащита», профессионально осуществляющим независимый строительный контроль или, как его ранее называли, «технадзор». Стоимость этой услуги регламентирована и не превышает 1,5-2,5% от стоимости СМР, т.е. существенного удорожания не происходит. Как правило, рекомендуется выполнение проекта и стройконтроль поручать одной организации, но это уже на усмотрение собственника. В качестве надзорного органа существует государственная жилищная инспекция, функции которой также не вижу необходимости подменять.

Сергей МАНДРЫКО,
руководитель Государственной жилищной инспекции
Приморского края:

- На сегодня сложился правовой вакуум, который органам местной власти делегирует право регулирования и контроля перепланировок только по жилым помещениям. Нежилые помещения, места общего пользования как-то упущены. Многое не стыкуется. И это - процесс в никуда. В этом надо поставить точку. К сожалению, жилинспекция не обладает правом законодательной инициативы. Потому обращение администрации Владивостока в правительство, чтобы оно инициировало поправки в законодательстве в части перепланировки «нежилых помещений», очень актуально.

Сергей ЛЕГКИЙ,
исполнительный директор НП СРО «Проектировщиков Приморского края» (ППК):

- Можно говорить, что Жилищный кодекс РФ допустил пробел, не прописав местным органам власти согласование и контроль перепланировок нежилых помещений в жилых зданиях и, может быть, даже - перепланировок в нежилых зданиях - офисных, торговых, производственных и пр., хотя и в них производятся перепланировки, которые потенциально могут угрожать жизни и здоровью граждан. Но в практической деятельности мы должны руководствоваться ЗАКОНОМ. Независимо от нашего к нему отношения. И суд, и прокуратура в этом правы.

С другой стороны, проблема перепланировок действительно очень серьезна, чтобы оставаться вне внимания органов местной власти, без определенного прописанного порядка и ответственности. Для этого в основные законы РФ, касающиеся этой проблемы (а она общероссийская), необходимо внести поправки, которые будут признаны разумными и эффективными.

Елена ТЕПЛЯКОВА,
жительница Ленинского района:

- Если перепланировка в нежилой части жилого дома не подконтрольна городским властям, то кто за нее ответит, прокуратура не разъясняет. Ее бдительность похвальна, но настораживает. Живешь вот так, в наивной уверенности, что твои права под защитой, вынашиваешь планы победить соседа, оттяпавшего без какого-либо разрешения больше половины общественного холла на площадке этажа, и вдруг узнаешь, что хотя никто ему не разрешал, но и никто не может запретить. Складывается впечатление, что прокуратура в своем поиске законности исходила не из пользы дела, а наоборот - чтобы найти «дырку в законе», чтобы «погонять» законодателей с латанием закона или - открыть «зеленую улицу» для «свободной перепланировки»?

После таких решений начинаешь задумываться: зачем мне нужна такая прокуратура, такой суд, которые защищают не мои права, а права тех, кто нарушает мои перепланировкой, укравшей общие метры дома?

Екатерина СОЛОМЕННИК,
юрист УК «Эгершельд»:

- Управляющая компания не регулирует вопросы перепланировок. Максимум - мы направляем обращения граждан в городскую администрацию. Например, даже у нас рядом, на ул. Фонтанной, 35, сделана перепланировка помещений - и очень много жалоб.  На наш взгляд, вопрос перепланировки нежилых помещений в жилых домах должен регулироваться так же строго, как и по жилым помещениям. Как правило, нежилые помещения располагаются на нижних этажах, в подвалах, цоколе, реже на втором этаже и выше. Нагрузка на них значительно больше, чем на этажи выше. Если регулирование с администрации снять, то этот вопрос вообще никем не будет отслеживаться и никто не будет иметь возможность проверить законность перепланировки, влияние ее на технические свойства конструкций и не создает ли она угрозу для жизни и здоровья людей.

В УК нет специалистов, которые могли бы оценить, допустима ли сделанная перепланировка. Такую оценку может давать только специализированная организация, поскольку для этого необходимо проведение обязательных приборных замеров остаточного ресурса прочности конструкций - на жесткость, прочность и пр. Все эти технические характеристики обеспечиваются не только несущими стенами, но и перегородками. Поэтому если при перепланировке убираются перегородки, балки, колонны, то оценку этому могут дать только те специалисты, которые реально занимаются этой проблемой.

По нежилым помещениям сегодня нарушения чаще, чем по жилым. И если у администрации забирают полномочия проверять их, то кто-то должен их получить. Как лазейка для незаконной перепланировки жилого помещения - возможный перевод собственником его жилого помещения в нежилое…

Мы поддерживаем в этом вопросе администрацию. Считаем, что вопрос перепланировок нежилых помещений должен регулироваться. Вполне нормально, что у администрации были такие полномочия. Другого такого органа, который бы занимался этим, мы не знаем. Жилинспекция, максимум, может проверить, есть ли согласование на перепланировку или нет. А администрация города могла и проверить, и дать предписание, и обратиться с иском в суд, чтобы устранить незаконную перепланировку и вернуть помещения в прежний вид. Это были очень правильные и нужные полномочия.

То, что администрация проявила инициативу, взяв на себя столько «власти» в этом вопросе, - была хороша. Потому что если исходить из истоков проблемы, то рассматривать нежилое помещение в отрыве от жилых и считать невозможным к нему применение норм жилищного законодательства нельзя. В части перепланировки помещений вообще уместно применение закона по аналогии. То есть если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то для него правила содержания и обслуживания должны применяться такие же, как и для жилых.

Когда эта аналогия распространяется на содержание общего имущества - это обязательно. Например, расчет внесения платы по этому пункту производится исходя из квадратных метров, как и для жилых помещений. И с этим вроде бы никто не спорит. Почему же суд не видит такой аналогии в части перепланировки - не очень понятно.

Надо исходить не из того, жилое помещение или нежилое. Главное - чтобы не была нарушена конструкция дома, его целостность. Если здание административное или иное, то по нему в части перепланировки тоже можно применять какие-то аналогичные нормы, но главная суть Жилищного кодекса - это обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в своих домах. И если перепланировка нежилых помещений может привести к нарушению, образованию определенной угрозы, то неправильно говорить о том, что органы местного самоуправления не могут проверить его, потому что оно нежилое.

Виктор КУДИНОВ, обозреватель «ЗР»:

- Каков бы контроль ни был, но люди, занимаясь перепланировкой, должны понимать, что несут за нее определенную ответственность. Вплоть до уголовной. И в этом отношении важен самоконтроль, принятие разумных решений, имеющих «запас прочности». «Мужики с кувалдами», сделав свое дело, исчезают, и вся ответственность за последствия ложится на инициатора «перестройки».

Наверное, не царское это дело - вникать в суть каждой перепланировки: это епархия узких специалистов, которые должны заниматься такими вопросами в рабочем порядке. Но этот порядок и контроль, безусловно, должны быть прописаны местными думцами и администрацией на основе общероссийского законодательства.

Отвечать на вопросы, «возможна ли перепланировка и каким образом она должна быть проведена», должны эксперты, которые могут рассчитать и взять на себя ответственность за разрешение перепланировки. И, наверное, не стоит эту рутинную работу перекладывать на орган власти.

То же и по контролю - нельзя объять необъятное. Принципиально сегодня тот же контроль в части «жилых помещений в жилых домах» нельзя признать эффективным и тотальным. «Проникновение» проверяющих в жилые помещения без разрешения собственника противоречат Конституции РФ, ну а какой собственник сам на себя будет «доносить», чтобы получить наказание?!

Несанкционированная перепланировка может всплыть через многие годы после того, как ее сделают. Она может не отражаться даже при сделках купли-продажи, когда покупатель видит, что его проведенная перепланировка устраивает. Существуют и коррупционные схемы легализации перепланировок жилых помещений. Вероятно, это явление распространяется и на нежилые помещения. С другой стороны, в нашем регионе пока отсутствует «амнистия» перепланировок, выполненных без разрешения, хотя и не угрожающих жизни и здоровью. Когда-то в нашем городе с помощью домоуправлений и милиции шла упорная борьба против остекления лоджий и балконов, повышавших комфорт квартир. Но однажды победил «здравый смысл», и сегодня, наоборот, в проекты части новых зданий закладывается обязательное остекление лоджий.

К сожалению, отмена имевшегося порядка проведения перепланировок нежилых помещений в жилых домах не остановит их, и если что-то будет делаться не «по уму», то и спросить за это оказывается некому.

Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.